Giriş katında süpermarket, fırın, eczane veya kafe gibi ticari işletmelerin bulunduğu apartman ve sitelerde, yöneticilerin ve bina sakinlerinin en çok karşılaştığı sorun gider paylaşımıdır. Üst katta oturan malikler haklı olarak dükkanların da masraflara katılmasını beklerken, dükkan sahipleri veya kiracıları binanın içini kullanmadıklarını iddia ederek aidat ödemekten kaçınırlar.
Özellikle asansör bakımı, merdiven temizliği ve dış cephe masrafları gibi konularda yaşanan bu anlaşmazlıklar, genellikle yöneticiler ile işyeri sahiplerini mahkeme kapılarına kadar götürür. Akel Bina Yönetimi olarak, altında dükkan bulunan binalardaki gider paylaşımını ve işyerlerinin tabela asma haklarını Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında tüm rasyonelliği ile ele alıyoruz.
Giriş Kattaki Dükkan Asansör ve Temizlik Parası Öder mi?
Bu sorunun cevabı sokak efsanelerine veya komşuluk ilişkilerine göre değil, doğrudan 6306 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 hükümlerine göre verilir. Yasanın temeli gayet nettir: Bir binada bulunan tüm bağımsız bölümler, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve işletme giderlerine katılmak zorundadır.
Eğer binanızın Tapu Müdürlüğünde kayıtlı Yönetim Planı belgesinde dükkanların asansör veya temizlik giderlerinden muaf tutulacağına dair özel bir madde yoksa, giriş kattaki dükkan veya market asansör parası ödemek zorundadır. Ben asansöre binmiyorum, benim kapım sokağa açılıyor, merdivenleri kullanmıyorum şeklindeki savunmaların hukuken hiçbir geçerliliği yoktur.
Yönetim Planı Neden Her Şeyden Önemlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, gider paylaşımında önceliği her zaman binanın Yönetim Planı belgesine verir. Müteahhit binayı inşa edip tapuları dağıtırken bu planı hazırlar. Eğer müteahhit, giriş kattaki dükkanların daha kolay satılması veya kiralanması için yönetim planına giriş kattaki işyerleri asansör, merdiven otomatiği ve temizlik giderlerinden muaftır maddesini ekletmişse, dükkandan bu parayı yasal olarak talep edemezsiniz.
Ancak yönetim planında böyle bir muafiyet maddesi bulunmuyorsa, dükkan sahibi de en üst katta oturan daire sahibi gibi asansör periyodik bakım masraflarına, elektrik faturasına ve kapıcı veya temizlik personeli giderlerine arsa payı oranında veya eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
Çatı, Dış Cephe ve Mantolama Giderlerinde Dükkanın Sorumluluğu
Asansör ve temizlik konularında yaşanan tartışmaların bir benzeri de binanın yapısal ortak alanlarında yaşanır. Çatının aktarılması, dış cephenin boyanması veya binaya yalıtım yapılması durumunda dükkan sahipleri genellikle kendi üzerlerinde çatı olmadığını veya dükkan cephelerinin farklı olduğunu iddia ederler.
Hukuki gerçeklik şudur: Çatı, ana duvarlar, kirişler, kolonlar ve binanın dış cephesi mutlak ortak alanlardır. Binanın çatısı aktarılacaksa veya asansör motoru tamamen değiştirilecekse, bu işlem demirbaş yatırımı sayılır. Giriş kattaki dükkan veya market, kendi arsa payı oranında bu devasa masraflara kuruşu kuruşuna katılmak zorundadır. Çatı akması sadece en üst katın değil, tüm binanın ortak sorunudur.
Dükkanların Tabela Asma Hakları ve Yasal Sınırlar
İşyeri sahipleri ile bina sakinlerini karşı karşıya getiren bir diğer kritik konu ise tabelalar ve dış cephe kullanımlarıdır. Bir dükkan kiralandığında, işletmeci genellikle dükkanın üst kısmına, binanın kolonlarına veya yan cephesine devasa tabelalar, LED ekranlar veya klimalar asmak ister. Bu durum hem binanın estetiğini bozar hem de üst katlardaki dairelerin görüş alanını veya güvenliğini tehlikeye atabilir.
Tabela asma konusunda yasal sınırlar şu şekilde belirlenmiştir:
- Dış Cephe Ortak Alandır: Binanın dış cephesi tüm kat maliklerinin ortak malıdır. Bir dükkan sahibi, kendi tapulu sınırları dışına taşan, binanın ana duvarlarına veya üst katın balkon hizasına denk gelen bir tabela asamaz.
- Kat Malikleri Kurulu Kararı Şarttır: İşletmenin, projesinde yer almayan devasa bir tabela asması, dış cephenin rengini değiştirmesi veya cepheye baca çekmesi için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğunun yazılı onayı gereklidir.
- Belediye İlan ve Reklam Yönetmelikleri: Asılacak tabelanın boyutları ve konumu, sadece apartman sakinlerinin değil, bağlı bulunulan ilçe belediyesinin ilan ve reklam yönetmeliklerine de uygun olmalıdır. Çıkmalı, ışıklı ve yaya yolunu işgal eden tabelalar belediye tarafından sökülebilir ve apartman yönetimine de ceza kesilebilir.
Eğer dükkan sahibi izinsiz olarak dış cepheye müdahale etmiş ve devasa bir tabela asmışsa, profesyonel bir site yönetimi Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir ve tabelayı eski hale getirme davası açarak yasal yollarla söktürebilir.
Akel Bina Yönetimi ile Sorunsuz ve Adil Yönetim
Altında ticari alanların bulunduğu karma kullanımlı binaları yönetmek, sadece aidat toplamaktan ibaret değildir. Yönetim planlarının hukuki analizini yapmak, dükkan sahipleri ile daire sahipleri arasındaki dengeyi yasal sınırlar içinde korumak büyük bir uzmanlık gerektirir.
Amatör yöneticiler genellikle aidat ödemeyi reddeden market zincirleri veya kurumsal firmalar karşısında çaresiz kalır. Kurumsal firmalar yasal boşlukları iyi bilir ve yönetim planını talep ederek aidat ödemekten kaçmanın yollarını ararlar.
Akel Bina Yönetimi olarak, binanızın tapu kayıtlarındaki yönetim planını detaylıca inceliyor, hangi bağımsız bölümün hangi gidere ne oranda katılması gerektiğini yasal formüllerle netleştiriyoruz. Aidatını ödemeyen veya dış cepheyi izinsiz işgal eden işletmelere karşı tüm yasal ve icra süreçlerini sizin adınıza kurum kimliğimizle yürütüyoruz. Komşuluk ilişkilerinizi zedelemeden, adaletin ve şeffaflığın sağlandığı bir yönetim için uzman ekibimizle tanışın.
Hukuki Danışmanlık ve Yönetim İçin Teklif Alın