Kat Mülkiyeti Kanunu Işığında 2025 Apartman Yönetimi Rehberi
Apartman yaşamının kuralları genellikle kulaktan dolma bilgilerle veya “apartman yönetmeliği” adı altında tek bir belgeyle sınırlı zannedilir. Oysa tüm hak ve sorumlulukların ana kaynağı, 23/6/1965 tarihli ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Bu kanun, apartman ve site yönetiminin adeta anayasasıdır.
Bu rehberde size “yeni düzenlemeler” başlığı altında genel bilgiler vermek yerine, doğrudan kanun maddelerine atıfta bulunarak en doğru ve güncel bilgiyi sunuyoruz. İşte 2025 yılı itibarıyla bilmeniz gerekenler:
Temel Kavramlar: Kanun Neyi Nasıl Tanımlıyor?
- Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür.
- Bağımsız Bölüm: Daire, dükkân, iş bürosu gibi ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli bölümlerdir.
- Ortak Yerler: Temeller, ana duvarlar, çatılar, bacalar, asansörler, merdivenler, genel garajlar ve kapıcı dairesi gibi ortaklaşa kullanıma yarayan yerlerdir. Her kat maliki bu yerlere arsa payı oranında maliktir.
- Arsa Payı: Bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Giderlere katılım ve oy hakkı hesaplamasında esas alınır.
Kat Maliklerinin Temel Borçları ve Yükümlülükleri
Kanunun en temel ilkesi, kat maliklerinin birbirlerinin haklarına saygı göstermesi ve doğruluk kurallarına uymasıdır. Bu çerçevede öne çıkan yükümlülükler şunlardır:
- Bakım ve Koruma: Her kat maliki, binanın bakımına, mimari durumuna, güzelliğine ve sağlamlığına özen göstermekle yükümlüdür.
- Ortak Alanlara Müdahale Yasağı: Kat maliklerinden biri, bütün maliklerin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, tesis veya değişiklik yapamaz.
- Bağımsız Bölümde Tadilat: Her kat maliki, kendi bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte değişiklik yapamaz.
Aidat ve Genel Giderlere Katılma (Madde 20)
- Gider Paylaşımı: Başka bir anlaşma yoksa; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan gibi personel giderleri eşit olarak; sigorta, bakım-onarım ve yönetici ücreti gibi giderler arsa payı oranında paylaşılır.
- Ödemekten Kaçınma: Hiçbir malik, ortak alanı kullanmadığını ileri sürerek ödeme yükümlülüğünden kaçamaz.
- Aidatını Ödemeyene Uygulanacak Yaptırım: Gider payını ödemeyen malike dava ve icra takibi açılabilir. Ayrıca gecikilen günler için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.
Anagayrimenkulün Yönetimi
1. Yönetim Planı (Madde 28): Apartmanın yönetim tarzını, kullanım amacını ve diğer hususları düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Değiştirilmesi için 4/5 çoğunluk gerekir.
2. Kat Malikleri Kurulu: Apartmanın en yetkili organıdır.
- Toplantı Zamanı (Madde 29): Yılda en az bir kez toplanır.
- Toplantı Yeter Sayısı (Madde 30): Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır; oy çokluğuyla karar alır. İlk toplantı olmazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.
- Oy Hakkı (Madde 31): Her malik bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla dairesi olan malik, toplam oyların 1/3’ünden fazlasına sahip olamaz.
3. Yönetici Atanması ve Görevleri:
- Atama (Madde 34): Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur.
- Görevleri (Madde 35): Kurul kararlarını uygulamak, binayı sigortalatmak, aidatları toplamak, asansör bakımını yaptırmak, yükümlülüklerini yerine getirmeyen maliklere karşı yasal işlem yapmak.
4. Yönetimin Denetlenmesi (Madde 41): Kat malikleri kurulu yöneticiyi denetler, gerektiğinde değiştirebilir. Hesap denetimi en geç üç ayda bir yapılır.
Sıkça Sorulan Sorular (Kanun Maddeleriyle)
Mesken olarak kayıtlı dairemde iş yeri açabilir miyim?
Mesken olarak gösterilen bölümlerde hastane, klinik vb. açmak yasaktır. Fırın, lokanta, dükkân gibi işletmeler ancak oy birliği ile alınan kararla açılabilir.
Genel kurul kararına nasıl itiraz edebilirim?
Karara aykırı oy kullanan malik 1 ay içinde, toplantıya katılmayan ise öğrendiği tarihten itibaren 1 ay (ve her halde 6 ay) içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir.
Komşum sürekli rahatsızlık veriyor, ne yapabilirim?
Kat malikleri birbirini rahatsız etmemekle yükümlüdür. Sulh mahkemesine başvurabilirsiniz. İhlal “çekilmez hale” gelirse, mahkeme daire mülkiyetinin devrine dahi karar verebilir.
Yönetici hesap vermek zorunda mı?
Evet. Yıllık hesapları kurula sunmak zorundadır. Kat maliklerinin yarısı isterse, yıl içindeki başka zamanlarda da hesapların gösterilmesini talep edebilir.