Türkiye genelinde deprem riskine karşı yapı stokunun yenilenmesi hayati bir zorunluluktur. Bu dönüşümü hızlandırmak amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili uygulama yönetmeliklerinde 4 Şubat 2026 tarihinde çok kritik değişiklikler yapılmıştır. Bugüne kadar komşu anlaşmazlıkları yüzünden tıkanan kentsel dönüşüm süreçleri, yeni yasalarla birlikte tamamen açılmış ve karar alma mekanizmaları radikal bir şekilde hızlandırılmıştır.
Üçte İki Dönemi Bitti: Yüzde 50 Artı 1 Salt Çoğunluk Nedir?
Önceki mevzuata göre, riskli olduğu tespit edilen bir binanın yıkılıp yeniden yapılması veya bir müteahhit ile anlaşılması için arsa payı sahiplerinin en az üçte ikisinin onayı gerekmekteydi. Bu durum, binanın yenilenmesini isteyen büyük bir çoğunluğun, karara katılmayan küçük bir azınlık tarafından engellenmesine yol açıyordu. Yeni yasal düzenleme ile bu engelleyici zorunluluk tamamen ortadan kaldırıldı.
Güncel mevzuata göre, kentsel dönüşüm kararlarının alınabilmesi için sahip olunan arsa payının salt çoğunluğu yeterlidir. Salt çoğunluk kavramı, toplam arsa payının yarısından bir fazlasını ifade eder. Burada dikkat edilmesi gereken en temel unsur, kişi sayısının değil, tapuda kayıtlı arsa payı oranının geçerli olmasıdır. Örneğin, on daireli bir apartmanda dairelerin arsa payları eşitse, sadece altı dairenin onayı ile binanın yıkım, yapım ve müteahhit seçimi kararları yasal olarak alınabilir. Kalan dört kişi itiraz etse dahi yenilenme süreci durdurulamaz.
Karara İtiraz Eden Maliklerin Hisselerine Ne Olur?
Salt çoğunluk sağlandıktan sonra, dönüşüme itiraz eden veya toplantılara katılmayan maliklerin mülkiyet hakları yasal bir prosedür çerçevesinde tasfiye edilir. Süreci yavaşlatmaya çalışan malikler için 2026 yönetmeliği son derece net ve tavizsiz kurallar koymuştur. Hisse satış süreci adım adım şu şekilde işler:
Tebligat ve On Beş Günlük Karar Süresi
Salt çoğunluk ile alınan karar, onay vermeyen maliklere resmi yollarla bildirilir. Yeni düzenleme ile birlikte bu bildirim muhtarlıkta askıya çıkarma, bina giriş panosuna asma veya noter aracılığıyla yapılabilmektedir. İlan suretiyle yapılan davetler on beş gün askıda kalır. İlgili maliklere, alınan kararı kabul etmeleri ve dönüşüm sözleşmesini imzalamaları için on beş günlük kesin bir süre tanınır. Bu süre içinde olumlu dönüş yapmayan maliklerin arsa payları için yasal satış süreci derhal başlatılır.
Rayiç Bedel Tespiti ve Açık Artırma Süreci
On beş günlük sürenin dolmasının ardından, itiraz eden maliklerin hisseleri Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından değerlemeye tabi tutulur. Belirlenen rayiç bedel üzerinden bu hisseler açık artırma usulü ile satışa çıkarılır. Kanun koyucu, burada öncelikli satın alma hakkını karara onay veren diğer bina sakinlerine tanımıştır. Böylece dışarıdan yabancı birinin binaya girmesi engellenerek komşuluk yapısının korunması amaçlanır.
Yeni E-Devlet Bildirimleri ve Kamuya Devir
4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelik değişikliği ile satış süreçlerine yeni şeffaflık kuralları getirilmiştir. Eğer ilk açık artırmada anlaşan komşular hisseleri satın almazsa, ikinci bir satış düzenlenir. Bu yeni satışın yeri ve zamanı tüm maliklere e-Devlet kapısı üzerinden resmi olarak bildirilir. İkinci satışta da komşulardan veya dışarıdan alıcı çıkmazsa, satılamayan hisseler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu idaresi tarafından rayiç bedeli ödenerek satın alınır. Devletin bu müdahalesi, projelerin finansal olarak yarım kalmasını ve binaların metruk halde beklemesini kesin olarak önler.
Sürecin Yasal Zeminde Yürütülmesinde Bina Yönetiminin Rolü
Kentsel dönüşüm, sadece bir inşaat faaliyeti değil, en ince ayrıntısına kadar planlanması gereken ağır bir hukuki süreçtir. Yüzde 50 artı 1 salt çoğunluk kuralı işleri hızlandırsa da, sürecin yasal usullere uygun işletilmemesi tüm kararların mahkemeden dönmesine yol açabilir. Sadece bir toplantı çağrısının usulsüz yapılması veya tebligat süresinin eksik hesaplanması, aylar süren emeklerin iptal edilmesi ve her şeye yeniden başlanması anlamına gelir.
Amatör apartman yöneticilerinin, değişen kanunları, SPK onaylı değerleme raporlarını ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı prosedürlerini eksiksiz takip etmesi rasyonel olarak mümkün değildir. Tam bu noktada profesyonel bir bina yönetim şirketi ile çalışmak, kat malikleri için bir tercih değil, hukuki bir güvenlik kalkanıdır.
Akel Bina Yönetimi Olarak Kentsel Dönüşümdeki Sorumluluklarımız
Binanızın riskli yapı ilan edilmesinden yeni anahtarlarınızı teslim alacağınız güne kadar tüm bürokratik ve idari yükü omuzlarınızdan alıyoruz. Süreç boyunca sunduğumuz profesyonel hizmetler şunlardır:
- Hukuka Uygun Toplantı Organizasyonu: Riskli yapı kararından sonra yapılması zorunlu olan kat malikleri kurulu toplantılarını, 6306 sayılı kanun ve kat mülkiyeti mevzuatına tam uygun şekilde organize ediyoruz. Hazirun cetvellerinin hazırlanması, vekaletnamelerin kontrolü ve salt çoğunluk hesaplamalarını sıfır hata prensibiyle gerçekleştiriyoruz.
- Kusursuz Tebligat Yönetimi: İtiraz eden maliklere yapılacak muhtarlık ilanları, bina ası tutanakları ve noter ihtarnamelerinin yasal sürelerini titizlikle takip ediyoruz. Satış sürecinde mahkemelerin en çok incelediği tebligat usullerini hukuki güvence altına alıyoruz.
- Şeffaf İletişim ve Müteahhit Koordinasyonu: Kat malikleri ile müteahhit firma arasında resmi bir köprü kuruyoruz. Teknik şartnamelerin incelenmesi, inşaat ilerleme seviyelerinin takibi ve ruhsat başvuru aşamasındaki hisse satış belgelerinin eksiksiz idareye teslim edilmesini sağlıyoruz.
Kentsel dönüşüm, mülkiyet haklarınızın yeniden şekillendiği son derece ciddi bir dönemdir. Sitenizin veya apartmanınızın bu süreci maddi ve manevi kayıplar yaşamadan, en hızlı şekilde tamamlaması için Akel Bina Yönetimi uzman kadrosuyla daima yanınızdadır. Mevzuat değişikliklerine hakim, şeffaf ve profesyonel bir yönetim anlayışı ile geleceğinizi güvence altına almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Yönetimi İçin Teklif Alın