Apartman Yöneticisinin Görevleri: Yasal Sorumluluklar ve Detaylı Rehber
Apartman ve sitelerde ortak yaşamın düzenli, huzurlu ve sorunsuz bir şekilde ilerlemesi, büyük ölçüde etkin bir yönetime bağlıdır. Bu yönetimin merkezinde ise apartman yöneticisi yer alır. Peki, bir apartman yöneticisinin görevleri tam olarak nelerdir? Hangi yasal sorumlulukları üstlenir?
Akel Bina Yönetimi olarak, bu önemli rolün tüm detaylarını Apartman Yönetmeliği Kanunu ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde sizler için derledik.
Yasal Dayanak: Apartman Yönetimi Hukuku ve Kat Mülkiyeti Kanunu
Apartman ve site yönetimi keyfi kurallarla değil, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenir. Bu kanun, yöneticinin seçilmesinden görev süresine, yetkilerinden sorumluluklarına kadar her detayı belirler. Dolayısıyla, apartman yönetimi kanunu, yöneticilik görevini üstlenen herkesin başucu kitabı olmalıdır.
Apartman Yöneticisinin Temel Görev ve Sorumlulukları
Apartman yöneticisinin görevlerini üç ana başlık altında toplayabiliriz: Yönetsel, Mali ve Operasyonel görevler.
1. Yönetsel Görevler ve Sorumluluklar
Bu görevler, apartmanın idari işlerinin yürütülmesini kapsar.
- Kararları Uygulamak: Kat Malikleri Kurulu’nda alınan kararları eksiksiz bir şekilde yerine getirmek, yöneticinin en temel görevidir.
- Defterleri Tutmak: Karar defteri, gelir-gider defteri gibi resmi defterleri usulüne uygun olarak tutmak ve yıl sonunda kat maliklerinin incelemesine hazır bulundurmak.
- Tebligatları Yapmak: Genel kurul toplantı çağrıları, borç bildirimleri gibi önemli tebligatları ve duyuruları zamanında yapmak.
- Temsil Görevi: Apartmanı; idari kurumlarda, mahkemelerde ve üçüncü şahıslara karşı temsil etmek. Bu, apartman yöneticisi yetkileri arasında en önemlilerinden biridir.
2. Mali Görevler ve Sorumluluklar
Apartmanın finansal sağlığı tamamen yöneticinin sorumluluğundadır.
- İşletme Projesi Hazırlamak: Yıllık bütçeyi (işletme projesi) hazırlayarak kat maliklerinin onayına sunmak.
- Aidat ve Avansları Toplamak: Belirlenen aidatların ve avansların düzenli olarak toplanmasını sağlamak.
- Borçları Takip Etmek: Aidatını ödemeyen malikler hakkında yasal işlem (icra takibi vb.) başlatmak. Bu, apartman yöneticisinin yaptırımları arasında en sık başvurulan yöntemdir.
- Faturaları Ödemek: Apartmanın ortak giderlerine (elektrik, su, asansör bakımı, personel maaşları vb.) ait faturaları zamanında ödemek.
- Hesap Vermek: Belirli dönemlerde (genellikle yılda bir kez) kat maliklerine gelir ve giderler hakkında detaylı hesap vermek.
3. Operasyonel ve Teknik Görevler (Bina Yöneticisinin Yapması Gerekenler)
Bu görevler, binanın fiziki durumunun korunması ve günlük işleyişin sağlanması ile ilgilidir.
- Bakım ve Onarım: Asansör, çatı, ısıtma sistemi gibi ortak alanların periyodik bakımlarını ve gerekli onarımlarını yaptırmak.
- Temizlik ve Güvenlik: Apartmanın ortak alanlarının temizliğinin ve güvenliğinin sağlanması için gerekli tedbirleri almak ve personeli denetlemek.
- Sigorta Yaptırmak: Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesini sağlamak.
- Acil Durum Yönetimi: Su baskını, yangın gibi acil durumlarda gerekli müdahaleleri organize etmek.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Apartman yöneticisi kaç yıl görev yapar?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetici genellikle bir yıllık bir dönem için seçilir. Ancak, yönetim planında farklı bir süre belirtilmemişse veya kat malikleri kurulu yeniden seçerse bu süre uzayabilir.
Bina yöneticisinin sorumlulukları nelerdir?
Bina yöneticisinin görevleri, yukarıda sayılan yönetsel, mali ve operasyonel tüm sorumlulukları kapsar. Yönetici, görevlerini yerine getirirken bir vekil gibi özenli davranmak zorundadır. Aksi takdirde kat maliklerine karşı hukuki olarak sorumlu olur.
Site yöneticisinin görevleri apartman yöneticisinden farklı mıdır?
Temelde aynıdır. Ancak apartman site yönetimi yönetmeliği daha karmaşık olabilir. Site yönetimleri genellikle daha geniş alanları, sosyal tesisleri ve daha fazla personeli kapsadığı için yöneticinin iş yükü ve sorumluluk alanı daha geniştir.
Profesyonel Yönetim Neden Önemli?
Görüldüğü üzere, apartman yöneticiliği kanunu çerçevesinde bu görev oldukça detaylı, zaman alıcı ve ciddi sorumluluklar gerektiren bir iştir. Komşuluk ilişkilerini zedelemeden, tüm bu yasal ve finansal süreçleri hatasız yönetmek her zaman kolay olmayabilir.
İşte bu noktada Akel Bina Yönetimi olarak devreye giriyoruz. Şeffaf, yasalara uygun ve teknolojik altyapımızla apartman ve sitenizin yönetimini profesyonel bir şekilde üstleniyoruz. Aidat takibinden hukuki süreçlere, personel yönetiminden teknik bakımlara kadar tüm yöneticinin sorumlulukları bizimle güvende.
Siz de komşuluk ilişkilerinizin keyfini çıkarırken, binanızın değerini artıran profesyonel bir yönetim hizmeti almak için bizimle iletişime geçin.