Bina Yönetimi Sözlüğü: A’dan Z’ye En Çok Kullanılan 50 Terim

Apartman veya site yaşamı, sadece komşuluk ilişkilerinden ibaret değildir; aynı zamanda ciddi bir hukuki ve mali süreçtir. Kat maliki veya kiracı olarak haklarınızı bilmek, yöneticiler için ise sorumlulukları doğru tanımlamak hayati önem taşır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) dili bazen karmaşık gelebilir.

Akel Bina Yönetimi olarak, bina yönetiminde en sık karşılaşılan, bazen kafa karıştıran o terimleri sizin için sadeleştirdik. İşte bina yönetiminin ABC’si niteliğindeki dev rehberimiz.

I. Mülkiyet ve Tapu Terimleri

Bu bölüm, sahip olduğunuz dairenin yasal statüsü ile ilgilidir.

1. Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış bir binadaki daire, ofis veya dükkan gibi bölümlerin üzerindeki bağımsız mülkiyet hakkıdır. İskanı alınmış binalarda bulunur.

2. Kat İrtifakı: Henüz tamamlanmamış veya iskanı alınmamış binalarda, arsa payına bağlı olarak kurulan mülkiyet türüdür. “İnşaat halindeki mülkiyet” olarak da bilinir.

3. Arsa Payı: Bağımsız bölümün (dairenizin), binanın kurulu olduğu arsadaki payıdır. Kentsel dönüşümde ve yönetimdeki oy hakkınızda bu oran belirleyicidir.

4. Bağımsız Bölüm: Binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan (daire, dükkan, mağaza) her bir bölümüdür.

5. Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup, o bölüme özgülenmiş yerlerdir (Örn: Kömürlük, depo, garaj).

6. Ortak Yerler: Temeller, ana duvarlar, merdivenler, asansörler, çatılar gibi tüm kat maliklerinin ortak kullanımına ve korumasına yarayan alanlardır.

7. Yönetim Planı: Binanın anayasasıdır. Yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini gösteren, tüm kat maliklerini bağlayan resmi sözleşmedir.

8. Tapu Kütüğü: Taşınmazların hukuki durumunu gösteren resmi defterdir.

9. Cins Tashihi: Bir taşınmazın cinsinin (örneğin arsa iken bina olarak) tapu kütüğünde değiştirilmesi işlemidir.

10. İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi): Binanın projesine uygun yapıldığını ve oturuma/kullanıma hazır olduğunu gösteren belediye belgesidir.

II. Yönetim ve Karar Mekanizması

Apartmanınızın nasıl yönetildiğini belirleyen terimler.

11. Kat Malikleri Kurulu: Binadaki tüm daire sahiplerinden (tapu sahiplerinden) oluşan, sitenin en yetkili karar organıdır.

12. Yönetici: Kat malikleri kurulunca seçilen, kararları uygulayan ve binayı yöneten kişidir (veya profesyonel şirket).

13. Denetçi (Denetim Kurulu): Yöneticinin hesaplarını ve icraatlarını denetleyen, kat malikleri arasından seçilen kişi veya kuruldur.

14. Olağan Genel Kurul: Yönetim planında belirtilen tarihlerde (genellikle yılda bir veya altı ayda bir) yapılan rutin toplantıdır.

15. Olağanüstü Genel Kurul: Önemli veya acil bir sebep çıktığında, usulüne uygun çağrı ile yapılan toplantıdır.

16. Hazirun Cetveli: Genel kurul toplantısına katılanların imzaladığı katılım listesidir.

17. Vekaletname: Toplantıya katılamayan bir kat malikinin, yerine oy kullanması için başka birine verdiği yazılı yetkidir.

18. Karar Defteri: Kat malikleri kurulunda alınan kararların, sıra numarasıyla ve tarihle yazıldığı, noter onaylı resmi defterdir.

19. Salt Çoğunluk: Toplantıya katılanların yarısından bir fazlasının oyudur.

20. Nitelikli Çoğunluk (Oy Birliği/Çokluğu): Kanunun özel durumlar için (örn: yönetici seçimi, tadilatlar) aradığı özel oy oranlarıdır (tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu gibi).

21. Divan Başkanı: Genel kurul toplantısını yönetmek üzere seçilen kişidir.

22. Tebligat: Hukuki bir işlemin (borç bildirimi, toplantı çağrısı) ilgili kişiye resmi olarak bildirilmesidir.

III. Mali Konular: Aidat ve Giderler

Cebinizi en çok ilgilendiren bölüm.

23. İşletme Projesi: Binanın bir yıllık tahmini gelir ve gider bütçesidir. Aidatlar buna göre belirlenir.

24. Genel Gider Avansı (Aidat): Kapıcı, temizlik, elektrik gibi cari giderler için toplanan aylık ödemedir. Hukuki adı “avans”tır.

25. Demirbaş Gideri: Binanın değerini koruyan veya artıran kalıcı yatırımlar (asansör yenileme, mantolama) için toplanan paradır. Genellikle kiracı değil, ev sahibi öder.

26. Gecikme Tazminatı: Aidatını zamanında ödemeyen kat maliklerinden alınan, aylık %5 oranındaki yasal cezadır.

27. İcra Takibi: Borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracıya karşı devlet kanalıyla başlatılan tahsilat işlemidir.

28. Hipotek: Bir borcun ödenmesini güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. (Aidat borçlarında nadiren de olsa daire üzerine uygulanabilir).

29. Muacceliyet: Borcun vadesinin gelmesi ve ödenmesi gereken hale gelmesidir.

30. İbra: Yöneticinin veya denetçinin, yaptığı işlemlerden dolayı genel kurul tarafından aklanmasıdır.

IV. Teknik ve Operasyonel Kavramlar

Binanın fiziksel durumu ve günlük işleyişi.

31. Enerji Kimlik Belgesi (EKB): Binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırmasını gösteren belgedir.

32. Mantolama: Binalarda ısı yalıtımı sağlamak amacıyla yapılan dış cephe kaplama işlemidir.

33. Merkezi Isıtma Sistemi: Binanın tek bir merkezden ısıtıldığı, giderlerin pay ölçer ile dağıtıldığı sistemdir.

34. Isı Pay Ölçer: Merkezi sistemli binalarda her dairenin ne kadar ısı tükettiğini ölçen cihazdır.

35. Kapıcı (Konut Kapıcısı): Binanın bakımı, temizliği ve güvenliği ile görevli personeldir.

36. Kıdem Tazminatı: Kapıcının işine son verilmesi veya emekliliği durumunda (en az 1 yıl çalışmışsa) ödenen toplu paradır.

V. Hukuki Süreçler ve Anlaşmazlıklar

İşler ters gittiğinde kullanılan terimler.

37. Sulh Hukuk Mahkemesi: KMK’dan doğan anlaşmazlıkların (yönetici seçimi iptali, gürültü şikayeti vb.) görüldüğü yetkili mahkemedir.

38. Müdahalenin Men’i: Ortak alanların haksız kullanımının (örn: koridora ayakkabılık koymak, bahçeyi çevirmek) engellenmesi davasıdır.

39. Eski Hale Getirme: Projeye aykırı yapılan değişikliğin (örn: balkonu salona katmak) bozulup orijinal haline döndürülmesi işlemidir.

40. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): 634 sayılı, apartman ve site yönetiminin temel dayanağı olan kanundur.

Bonus

41. Ferdi Mülkiyet: Kat mülkiyetine geçilmemiş müstakil yapılardaki mülkiyet.

42. Şerefiye: Aynı binadaki dairelerin konum, manzara, kat gibi özelliklerine göre değer farkıdır.

43. Röleve: Mevcut bir yapının boyutlarının ölçülerek plana aktarılmasıdır.

44. Vaziyet Planı: Yapıların arsa üzerindeki konumunu gösteren üst bakış planıdır.

45. Sığınak: Savaş ve nükleer tehlike anında kullanılmak üzere ayrılmış korunaklı bölümdür.

46. Müşterek Medhal: Birden fazla parselin ortak kullandığı alan (örneğin ortak otopark girişi).

47. Tevhid: Birden fazla parselin birleştirilmesidir.

48. İfraz: Bir parselin bölünmesidir.

49. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa sahibinin arsasını müteahhide verip karşılığında daire aldığı sözleşmedir.

50. Kentsel Dönüşüm: Riskli yapıların yıkılıp yeniden inşa edilmesi sürecidir.

Akel Bina Yönetimi Olarak Yanınızdayız

Bu terimler karmaşık görünebilir, ancak profesyonel bir yönetimle tüm bu süreçler yasalara uygun, şeffaf ve sorunsuz bir şekilde yürütülür. Akel Bina Yönetimi, Kayseri’deki apartman ve site yönetim süreçlerinizde KMK’ya tam uyum ve profesyonel hizmet sunar.

Kafanıza takılan hukuki bir terim veya yönetimsel bir sorun mu var? Bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.