Bir apartmanın veya sitenin dış cephe boyası ve ısı yalıtımı, yani mantolama işlemleri, bina bütçesinden milyonlarca liranın çıktığı devasa yatırım projeleridir. Ne var ki, bu kadar büyük bütçeli işler genellikle inşaat hukukundan, ihale mevzuatından ve iş güvenliğinden habersiz amatör bina yöneticileri tarafından yürütülmeye çalışılmaktadır.
Sonuç çoğu zaman felakettir. En ucuz fiyatı veren firmaya aldanılması, yasal şartname hazırlanmaması veya karar yeter sayısının yanlış hesaplanması nedeniyle yüzlerce bina iskelelerle çevrili halde aylarca kaderine terk edilmektedir. Akel Bina Yönetimi olarak, paranızın sokağa atılmasını engelleyecek hukuki gerçekleri ve dış cephe ihalelerinde yapılan en büyük amatör hataları rasyonel bir şekilde açıklıyoruz.
Hata 1: Karar Yeter Sayısını Yanlış Hesaplamak
Amatör yöneticilerin ve kat maliklerinin düştüğü en büyük hukuki tuzak, mantolama kararı almak için herkesin onayının gerektiğini düşünmektir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 çok nettir. Binaya faydalı yenilik ve ilaveler kapsamında değerlendirilen ısı yalıtımı işlemleri için oy birliği veya beşte dört çoğunluk kesinlikle aranmaz.
Mantolama kararı alabilmek için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Yani toplam maliklerin yarısından bir fazlası onay verdiğinde bu karar yasallaşır. Muhalif kalan veya itiraz eden daire sahiplerinin süreci kilitleme hakkı yoktur; alınan karara uymak ve arsa payları oranında bu milyonluk masrafa katılmak zorundadırlar. Karar mekanizmasını yanlış işletmek, aylarca sürecek faydasız toplantılara ve itiraz davalarına zemin hazırlar.
Hata 2: Ucuz Fiyata Aldanmak ve Sözleşmesiz Avans Vermek
İhale sürecinde yöneticiler üç beş firmadan teklif alır ve genellikle binanın cebinden en az para çıkacak olan en ucuz teklifi seçerler. Ancak inşaat sektöründe acımasız bir kural vardır: Hiçbir kaliteli malzeme ve uzman işçilik ucuza satılmaz.
Merdiven altı taşeronlar, işi alabilmek için piyasa fiyatının çok altında teklif verirler. Ardından malzeme parası adı altında yöneticiden devasa bir avans koparırlar. Binanın etrafına derme çatma bir iskele kurulur, birkaç gün göstermelik iş yapılır ve firma bir daha geri dönmemek üzere ortadan kaybolur. Hukuki bağlayıcılığı olan bir hak ediş sözleşmesi ve teminat mektubu alınmadığı için, yönetici ve bina sakinleri dolandırıldıklarıyla kalır.
Hata 3: İş Güvenliği Sorumluluğunu Yok Saymak
Dış cephe çalışmaları son derece tehlikeli operasyonlardır. Amatör bir yönetici, anlaştığı taşeron firmanın işçilerini sigortalayıp sigortalamadığını veya mesleki yeterlilik belgelerinin olup olmadığını kontrol etmez. Peki binanızın beşinci katında iskelede çalışan bir işçi emniyet kemeri takmadığı için düşüp hayatını kaybederse ne olur?
Hukuken asıl işveren o binanın kat malikleri, işveren vekili ise bina yöneticisidir. Meydana gelecek ölümlü bir iş kazasında, iş güvenliği tedbirlerini sözleşmeyle taşerona devretmemiş olan amatör yönetici taksirle ölüme sebebiyet verme suçundan doğrudan yargılanır ve hapis cezası tehlikesiyle karşı karşıya kalır. Aynı şekilde milyonlarca liralık kan kanı tazminatı da tüm apartman sakinlerinin tapularına haciz olarak yansır.
Milyonluk Projelerde Akel Bina Yönetimi Güvencesi
Dış cephe yenileme ve yalıtım süreçleri bakkaldan ekmek almaya benzemez; ağır hukuki, mali ve cezai sorumluluklar barındırır. Bu sorumlulukları gönüllü bir komşunun veya amatör bir yöneticinin omuzlarına yüklemek tamamen akıl dışıdır.
Akel Bina Yönetimi olarak, Enerji Verimliliği Kanunu standartlarına tam uyumlu ve sıfır risk prensibiyle çalışan bir ihale sistemi kuruyoruz. Sürecimiz şu şekilde işler:
- Karar yeter sayıları uzman avukatlarımız tarafından yasal olarak güvence altına alınarak karar defterine işlenir.
- İhaleye sadece İş Sağlığı ve Güvenliği belgeleri tam, vergi levhalı ve referanslı kurumsal firmalar davet edilir.
- Müteahhit firmaya avans verilmez. Ödemeler sadece işin biten kısımları mühendislerimiz tarafından onaylandıkça, hak ediş usulü ile yapılır.
- Kullanılacak malzemelerin yoğunluğu, kalınlığı ve markası hukuki şartnamelerle sabitlenir; standart dışı tek bir çivi bile binaya sokulmaz.
Bütçenizi, binanızı ve en önemlisi kendi özgürlüğünüzü riske atmayın. Dev bütçeli dış cephe projelerinizi profesyonel ellere teslim etmek, yasal güvence ile paranızın tam karşılığını almak için uzman kadromuzla iletişime geçin.
Güvenli İhale ve Yönetim İçin Teklif Alın