Apartmanda Yönetici Seçilemezse Ne Olur? Mahkemeden Yönetici Atanması (KMK 34)

1. Genel Kurulda Yönetici Neden Seçilemez?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetici seçiminin nasıl yapılacağını düzenler. Kanuna göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Ancak kat malikleri kurulu toplantılarında sık sık iki sorun yaşanır:

A. Yeterli Katılım Sağlanamaması

Kat maliklerinin önemli bir kısmı toplantılara katılmaz. Yönetici, kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Katılımın düşük olduğu toplantılarda bu çoğunluğa ulaşmak zorlaşır; alınan kararlar da sonradan tartışma konusu olabilir. Toplantının usulüne uygun çağrılması bu nedenle önemlidir; ayrıntıları apartmanlarda toplantı nasıl yapılır yazımızda anlattık.

B. Kimsenin Yönetici Olmak İstememesi

Katılım sağlansa bile bu kez aday çıkmaz. Apartman yöneticiliği; asansör periyodik kontrollerinden muhasebeye, aidat takibinden personelin SGK işlemlerine kadar ciddi sorumluluk ve zaman ister. Komşularıyla arası bozulmak istemeyen ya da vakti olmayan kat malikleri aday olmaktan kaçınır. Yöneticinin görevlerini apartman yöneticisinin görevleri yazımızda, kimlerin yönetici olamayacağını kimler apartman yöneticisi olamaz yazımızda bulabilirsiniz.

2. Yöneticisiz Kalan Apartmanda Neler Olur?

Yönetici seçilmeden dağılan bir genel kurulun ardından apartmanın günlük işleri aksamaya başlar:

• Ödemeler aksar: Görev süresi dolan yöneticinin banka hesabı üzerindeki yetkisi tartışmalı hâle gelir; ortak alan faturaları, bakım firmaları ve personel ödemeleri gecikebilir.
• Asansör riski doğar: Periyodik bakımı ve yıllık kontrolü aksayan asansörler kırmızı etiket alabilir; kırmızı etiketli asansörler kullanıma kapatılır. Etiketlerin anlamını asansör etiket renkleri yazımızda anlattık.
• Hizmetler durur: Maaşı ödenmeyen temizlik personeli veya kapıcı işi bırakabilir; ödenmeyen sigorta primleri nedeniyle SGK’dan idari para cezası gelebilir.
• Aidat tahsilatı durur: Aidat ödemeyenlere karşı takip başlatacak bir yetkili olmadığı için borçlar birikir.

3. Mahkemeden Yönetici Atanması (KMK Madde 34)

Kanun, bu tıkanıklığa karşı tek bir kat malikine bile başvuru hakkı tanır. KMK 34. maddeye göre kat malikleri anlaşıp bir yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğer kat malikleri de dinlenerek, binanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yönetici atanır. Mahkeme, kat maliklerinden birini veya dışarıdan bir kişiyi yönetici olarak atayabilir.

Mahkemenin atadığı yönetici halk arasında zaman zaman “kayyum” olarak anılsa da hukuken bu kişi, kat malikleri kurulunun seçtiği yöneticiyle aynı yetki ve sorumluluklara sahip bir yöneticidir.

4. Mahkeme Atamasının Maliyeti ve Sonuçları

Mahkemeye başvurmak sorunu çözer; ancak bu yolun kat malikleri açısından bazı bedelleri vardır:

A. Yönetici Ücreti

Dışarıdan atanan bir yönetici bu işi ücret karşılığında yapar. Ücret, kat maliklerinin pazarlık ederek belirlediği bir tutar olmaktan çıkar; uyuşmazlık hâlinde mahkemenin değerlendirmesine bağlı hâle gelir ve aidatlara yansır.

B. Yargılama Giderleri

Başvuru harçları, tebligat masrafları ve varsa avukatlık ücretleri de kat maliklerinin karşılaması gereken giderlerdir.

C. Kat Maliklerinin Seçme Hakkını Kullanamaması

En önemli sonuç, kat maliklerinin kendi seçmedikleri bir kişiyle çalışmak zorunda kalmasıdır. Mahkemenin atadığı yönetici de Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına uymak zorundadır; ancak kat malikleri bu kişiyi belirli bir süre değiştiremez.

5. Mahkemenin Atadığı Yönetici Ne Zaman Değiştirilebilir?

Kat malikleri, mahkeme atamasından sonra kendi aralarında toplanıp hemen yeni bir yönetici seçemez. KMK 34. maddeye göre hâkimin atadığı yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmeden kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilemez; bu süre içinde değişiklik ancak haklı bir sebeple ve mahkeme kararıyla mümkündür. Altı ay dolduktan sonra kat malikleri kurulu usulüne uygun toplanarak yeni bir yönetici seçebilir.

6. Mahkemeye Gitmeden Çözüm: Profesyonel Yönetim

Kanun, yöneticinin kat maliklerinden biri olmasını şart koşmaz; yönetim dışarıdan bir kişiye veya firmaya da verilebilir. Genel kurulda kimse aday olmuyorsa, toplantıda bir yönetim firmasının yönetici olarak seçilmesi oylanabilir. Bu karar da sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır ve mahkeme sürecine gerek kalmaz. Akel Bina Yönetimi gibi bir firmanın seçilmesi durumunda yönetimin devri bina yönetimine devir yazımızda anlattığımız adımlarla yapılır.

Sık Sorulan Sorular

Apartmanda yönetici seçilmezse ne olur?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici zorunludur. Kat malikleri anlaşamazsa, herhangi bir kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi’nden yönetici atanmasını isteyebilir.

Mahkeme kimi yönetici olarak atar?

Mahkeme, kat maliklerinden birini veya dışarıdan bir kişiyi yönetici olarak atayabilir.

Mahkemenin atadığı yönetici görevden alınabilir mi?

Atanmasından itibaren altı ay geçmeden kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilemez. Altı ay sonra kurul yeni bir yönetici seçebilir.

Kimse aday olmazsa bir firma yönetici seçilebilir mi?

Evet. Yöneticinin kat maliki olması gerekmez; kat malikleri kurulu sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir yönetim firmasını seçebilir.

Kararı Mahkemeye Bırakmadan Siz Verin

Yönetici seçilememesi basit bir anlaşmazlık gibi görünse de, sonunda mahkemeye giden, masraf çıkaran ve kat maliklerinin seçme hakkını belirli bir süre elinden alan bir sürece dönüşebilir. Bunu önlemenin yolu, genel kurulda sorun büyümeden bir çözüm üretmektir.

Genel kurulunuz yaklaşıyor ve kimse yöneticiliği üstlenmek istemiyorsa Akel Bina Yönetimi ile iletişime geçebilirsiniz. Kayseri’deki apartman ve siteler için Kayseri bina yönetimi sayfamıza göz atabilirsiniz.