Kapı önüne konan ayakkabılık, koridora bırakılan bisiklet ya da izinsiz yapılan cam balkon… Apartman ve sitelerde komşular arasındaki anlaşmazlıkların önemli bir kısmı ortak alanların kullanımından çıkar. Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alan kavramını, balkon kapatma ve koridor işgali kurallarını ve kurallara uyulmadığında izlenecek hukuki yolu anlatıyoruz.
1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ortak Alan Nedir?
Apartmanda hangi alanın kişiye ait (bağımsız bölüm), hangisinin ortak olduğunu bilmek, anlaşmazlıkları çözmenin ilk adımıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi ortak yerleri sayar. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, kirişler, çatı, bacalar, genel giriş kapıları, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, asansörler ve sığınaklar bunların başında gelir. Hangi alanların ortak kullanım alanı sayıldığını binada ortak kullanım alanları yazımızda ayrıntılı anlattık.
KMK 16. maddeye göre kat malikleri ortak yerler üzerinde arsa payları oranında paydaştır. Ancak bu pay, ortak alanı tek başına sahiplenme ya da kişisel amaçla kullanma hakkı vermez. Ortak alanlar herkesin kullanımına açık kalmalıdır; tek bir daire tarafından kapatılamaz, daraltılamaz veya değiştirilemez.
2. Balkon Kapatma ve Cam Balkon Yasal mı?
Balkon dairenin bir parçasıdır; ancak balkonun kapatılması binanın dış cephesini ve mimari görünümünü değiştirir. Bu nedenle balkon kapatma, apartmanlarda en çok dava konusu olan uygulamalardan biridir.
A. KMK 19. Madde: Mimari Görünümün Korunması
Kanunun 19. maddesi, kat maliklerine binanın mimari durumunu ve güzelliğini koruma yükümlülüğü getirir ve şöyle der:
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.” (KMK Madde 19)
Balkonun dış cepheyi değiştirecek şekilde kapatılması, binanın mimari görünümünü değiştiren bir müdahale olarak kabul edilir. Bu nedenle balkon kapatmadan önce kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının alınması ve kararın karar defterine işlenmesi gerekir.
B. Katlanır Cam Balkon da Aynı Kurala Tabi mi?
“Katlanır cam balkon odaya katmak değil, geçici bir kapatmadır” görüşü yaygındır. Ancak Yargıtay kararlarında, dış görünümü değiştiren kapatmalar için 4/5 yazılı rıza aranmakta; bu rıza yoksa kapatmanın eski hâle getirilmesine karar verilebilmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de 2022 tarihli bir kararında, gerekli rıza alınmadan yapılan balkon kapatmalarının korunması talebini reddetmiştir. Cam balkon ve klima motoru gibi dış cephe uygulamalarını cam balkon ve klima motoru krizleri yazımızda ayrıca ele aldık.
Pratik öneri: Binada cam balkon talebi çoksa, kat malikleri kurulunda tüm daireler için tek tip model ve renk belirlenip 4/5 yazılı rıza alınabilir. Böylece hem dış cephe bütünlüğü korunur hem de her dairenin ayrı ayrı izin alması gerekmez.
3. Koridor İşgali: Ayakkabılık, Dolap ve Eşya
Kat koridorları ve daire kapılarının önü, komşular arasında en çok sürtüşme yaşanan yerlerdir. Kapı önüne ayakkabı bırakmak, koridora ayakkabılık veya dolap koymak, bisiklet ya da bebek arabası bırakmak sık görülen ihlallerdir.
A. Ortak Alan Kişisel Depo Olarak Kullanılamaz
Kat koridorları ortak alandır. Kendi kapısının önü de olsa, bir malikin oraya eşya koyarak alanı daraltması diğer maliklerin kullanım hakkını kısıtlar. Koridorlar geçiş için tasarlanmıştır, depolama alanı değildir. Kapı önüne bırakılan eşyaların kaybolmasında sorumluluğun kimde olduğunu apartmanda çalınan ayakkabılardan kim sorumludur yazımızda anlattık.
B. Yangın Güvenliği Açısından Risk
Koridor işgali sadece bir nezaket meselesi değil, can güvenliği sorunudur. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik‘e göre kaçış yolları, koridorlar ve merdivenler her zaman engelsiz tutulmalıdır. Yangın veya deprem anında kapı önündeki bir ayakkabılık ya da bisiklet, dumanlı ortamda insanların düşmesine ve tahliyenin gecikmesine yol açabilir. Aynı kural sığınak ve yangın merdivenleri için de geçerlidir; bu konuyu sığınak ve yangın merdiveni depo değildir yazımızda işledik.
4. Ortak Alan İşgalinde İzlenecek Yol
Ortak alanı kurallara aykırı kullanan sakinlere karşı yönetim ve diğer kat malikleri aşağıdaki adımları izleyebilir:
1. Adım: Tespit ve Yazılı Uyarı
İhlal fotoğraflanır ve bir tutanakla kayıt altına alınır. Yönetim, ilgili daireye yazılı bir uyarı göndererek eşyaların kaldırılması veya aykırı uygulamanın düzeltilmesi için makul bir süre tanır. Sorunların çoğu bu aşamada çözülür. Yazılı şikâyet için apartman sakini şikâyet dilekçesi örneğimizden yararlanabilirsiniz.
2. Adım: Yönetim Planındaki Yaptırımlar
Yönetim planında ortak alan ihlallerine ilişkin bir cezai şart düzenlenmişse, yönetim bu hükmü uygulayabilir. Ancak cezai şartın miktarı ve uygulanma şekli uyuşmazlık konusu olabildiğinden, uygulamaya geçmeden önce hukuki destek almak doğru olur.
3. Adım: Arabuluculuk ve Hâkimin Müdahalesi Davası
Uyarılara rağmen ihlal sürerse, yönetici veya herhangi bir kat maliki KMK 33. madde kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesi’nden hâkimin müdahalesini isteyebilir. 1 Eylül 2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılır; mahkeme gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırır ve ihlalin giderilmesi için süre verir.
4. Adım: Kararın İcrası ve Masraflar
Mahkeme kararına rağmen ihlal giderilmezse karar icra yoluyla yerine getirilir; gerekirse aykırı imalat icra dairesi eliyle kaldırılır. Yargılama giderleri, vekâlet ücreti ve söküm masrafları kural olarak haksız çıkan taraftan tahsil edilir.
5. Ortak Alan Yönetiminde Profesyonel Yaklaşım
Koridor işgali ve izinsiz balkon kapatma, gönüllü yöneticilerin en çok zorlandığı konulardır. Komşuluk ilişkileri bozulmasın diye sessiz kalınınca bina kısa sürede düzensizleşir. Bazen de yönetici öfkeyle sakinin eşyasını kaldırıp atarak kendisi hukuken haksız duruma düşer.
Akel Bina Yönetimi olarak yönettiğimiz binalarda ortak alan ihlallerini kişisel tartışmaya dönüştürmeden, yazılı ve tarafsız bir süreçle yönetiyoruz:
| Durum | Sık Yapılan Hata | Profesyonel Yönetimde Uygulama |
|---|---|---|
| Koridora eşya bırakılması | Görmezden gelinir ya da komşular arasında tartışmaya dönüşür. | Tespit tutanağı tutulur, ilgili daireye yazılı uyarı gönderilir. |
| İzinsiz cam balkon | Engellenemez, dış cephede farklı model ve renkler oluşur. | KMK 19’a göre 4/5 yazılı rıza aranır; toplu uygulama için tek tip model önerilir. |
| Kaçış yolları | Denetlenmez, merdiven ve koridorlar depoya döner. | Ortak alanlar düzenli olarak kontrol edilir, engeller kaldırılır. |
| Hukuki süreç | Usul bilinmediği için haklıyken haksız duruma düşülür. | Uyarı, arabuluculuk ve dava adımları sırasıyla ve belgeli yürütülür. |
| Eşitlik | Yöneticiye yakın sakinlerin ihlallerine göz yumulur. | Kurallar tüm sakinlere aynı şekilde uygulanır. |
Sık Sorulan Sorular
Apartman koridoruna ayakkabılık koymak yasak mı?
Koridorlar ortak alandır ve kaçış yolu olarak engelsiz tutulmalıdır. Bu nedenle ayakkabılık, dolap veya eşya konulması diğer maliklerin hakkını kısıtlar ve yangın güvenliği açısından risklidir.
Cam balkon yaptırmak için kaç komşunun onayı gerekir?
Dış görünümü değiştiren balkon kapatmalar için KMK 19. maddeye göre kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Komşu koridordaki eşyasını kaldırmazsa ne yapılabilir?
Önce yazılı uyarı yapılır. Sonuç alınamazsa arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde hâkimin müdahalesi istenebilir.
Yönetici koridordaki eşyayı kendisi kaldırabilir mi?
Başkasına ait eşyanın izinsiz kaldırılması ya da atılması yöneticiyi hukuken sorumlu duruma düşürebilir. Doğru yol yazılı uyarı ve gerekirse yasal süreçtir.
Sonuç: Ortak Alana Saygı Herkesin Güvenliğidir
Ortak alanlar; toplu yaşamın düzenini, binanın görünümünü ve en önemlisi acil durumlarda can güvenliğini doğrudan etkiler. Balkon kapatma ve koridor kullanımında kurallara uyulması, hem komşuluk ilişkilerini hem de mülkün değerini korur.
Binanızda koridorların işgal edilmesinden, yangın merdivenlerinin depoya dönüşmesinden veya dış cephedeki uyumsuz uygulamalardan rahatsızsanız ve bu sorunların kimseyle kavga etmeden kurallara uygun şekilde çözülmesini istiyorsanız Akel Bina Yönetimi ile iletişime geçebilirsiniz. Kayseri’deki apartman ve siteler için Kayseri bina yönetimi sayfamıza göz atabilirsiniz.
Buradaki yazılar ve içerikler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.