Apartman ve site genel kurulları (kat malikleri kurulu toplantıları), binanın kaderinin belirlendiği, aidat bütçelerinin onaylandığı ve yöneticilerin seçildiği kritik anlardır. Ancak bu toplantılarda sıkça karşılaşılan ve yöneticiler ile kat maliklerini karşı karşıya getiren bir sorun vardır: Vekalet Savaşları.
Toplantıya bizzat katılamayan kat maliklerinin haklarını korumak için bir başkasına vekalet vermesi yasal bir haktır. Fakat bir kişinin elinde tomarla vekaletname ile gelip tüm toplantıyı tek başına yönlendirmeye çalışması hukuka uygun mudur? Akel Bina Yönetimi olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında vekalet sınırlarını, %5 kuralını ve toplantılarda dikkat edilmesi gereken hayati detayları bu rehberde açıklıyoruz.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 31 Ne Diyor?
Apartman ve sitelerdeki vekalet kuralları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. Maddesi ile açıkça ve kesin bir dille sınırlandırılmıştır. Kanun koyucu, bir kişinin çok fazla vekalet toplayarak “tek adam” gibi kararlar almasını engellemek amacıyla bina büyüklüğüne göre iki farklı kural koymuştur.
1. 40 ve Daha Az Bağımsız Bölümü Olan Binalarda Kural
Eğer yaşadığınız apartman veya sitedeki toplam bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) sayısı 40 ve altındaysa, kural çok nettir:
Kural: Bir kişi, toplantıda en fazla 2 kişiye vekalet edebilir. Kendi oyu ile birlikte toplamda en fazla 3 oy kullanabilir. Üçüncü bir kişinin vekaletini kabul etmesi yasal olarak geçersizdir.
2. 40’tan Fazla Bağımsız Bölümü Olan Sitelerde Kural (%5 Kuralı)
Büyük sitelerde (örneğin 100, 300 veya 1000 konutlu projelerde) vekalet sınırı oransal olarak belirlenmiştir. Bağımsız bölüm sayısı 40’ı aştığında %5 sınırı devreye girer.
Kural: Bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden (%5) fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
Örnek Hesaplama:
- 100 daireli bir sitede: Bir kişi en fazla 5 kişiye vekalet edebilir.
- 200 daireli bir sitede: Bir kişi en fazla 10 kişiye vekalet edebilir.
- 500 daireli bir sitede: Bir kişi en fazla 25 kişiye vekalet edebilir.
Not: Bu hesaplamada küsuratlar çıkarsa (örneğin 45 daireli bir yerde %5 = 2.25 yapar), uygulama genelde alt tam sayıya (2) yuvarlama şeklinde yapılır veya yönetim planında aksine bir hüküm aranır.
Birden Fazla Dairesi Olanların Oy Hakkı Nedir?
Sıkça karıştırılan konulardan biri de vekalet ile “çoklu mülkiyet” durumudur. Bir kişinin aynı binada birden fazla dairesi varsa, her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Ancak burada da bir sınır bulunur:
Üçte Bir (1/3) Kuralı: Bir kişi, binadaki dairelerin ne kadarına sahip olursa olsun, sahip olduğu oy sayısı, tüm oyların üçte birinden (1/3) fazla olamaz. Örneğin; 30 daireli bir binada 15 daire tek bir kişiye aitse, bu kişinin kullanabileceği maksimum oy sayısı 10’dur (30’un 1/3’ü).
Vekaletname Nasıl Düzenlenir? Noter Onayı Şart Mı?
Kat malikleri kurulunda vekalet vermek için noter onayına gerek yoktur. Bu çok yaygın bir yanılgıdır. Yazılı ve imzalı basit bir dilekçe veya “Toplantı Çağrı Tebligatı”nın altında yer alan vekalet bölümünün doldurulup imzalanması hukuken yeterlidir.
Geçerli bir vekaletnamede bulunması gerekenler:
- Vekalet veren kat malikinin adı, soyadı ve daire numarası.
- Vekil tayin edilen kişinin adı ve soyadı.
- Hangi tarihli toplantı için geçerli olduğu (Sadece o toplantıyı kapsaması tavsiye edilir).
- Islak imza.
Önemli İpucu: Whatsapp üzerinden atılan “Benim yerime sen oy kullan” mesajları hukuken geçersizdir. Islak imzalı belge şarttır.
Kimler Vekil Olabilir? Kiracılar Oy Kullanabilir mi?
Aksine bir mahkeme kararı veya tapuda kayıtlı yönetim planında özel bir kısıtlama yoksa, herhangi bir kişi (eş, dost, akraba, avukat veya kiracı) vekil tayin edilebilir. Vekilin aynı sitede oturma zorunluluğu yoktur.
Özellikle kiracılar ile ilgili durum kafa karıştırıcıdır. Kiracıların Genel Kurulda Oy Kullanma Hakkı Var mı? sorusunun tek bir cevabı vardır: Hayır, kiracılar kendi adlarına oy kullanamazlar. Ancak, ev sahibinden ıslak imzalı vekaletname alırlarsa, ev sahibini temsilen toplantıya katılıp oy kullanabilirler.
Divan Başkanının Görevleri ve Vekalet Kontrolü
Vekalet sınırlarının aşılması, bir toplantının mahkeme yoluyla iptal edilmesinin en temel nedenlerinden biridir. Bu nedenle, toplantıyı yöneten Divan Heyetinin sorumluluğu çok büyüktür.
Toplantı başlamadan önce hazirun cetveli imzalanırken:
- Gelen vekaletnamelerin asılları toplanmalı ve kontrol edilmelidir.
- Bir kişinin elindeki vekalet sayısı KMK Madde 31 sınırlarını (2 kişi veya %5) aşıyorsa, fazla olan vekaletler geçersiz sayılmalı ve tutanağa işlenmelidir.
- Yetkisiz veya sınırın üstünde kullanılan oylarla alınan kararlar, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak bir toplantı iptal davası ile bozulabilir.
Geçersiz Oylarla Alınan Kararların Sonu: İptal Davaları
Diyelim ki 30 daireli bir apartmanda bir kişi 5 vekalet topladı (sınır olan 2’yi aştı) ve divan başkanı bunu gözden kaçırdı. Oylama yapıldı ve yeni bir yönetici seçildi veya yüksek bir yatırım kararı alındı.
Bu durumda, toplantıya katılan veya katılmayan herhangi bir kat maliki, kararın öğrenilmesinden itibaren yasal süreler içinde (katılanlar için 1 ay, katılmayanlar için karar tebliğinden itibaren 1 ay ve her halükarda 6 ay) Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “nisap (çoğunluk) hesabında hata yapıldığı ve vekalet sınırlarının aşıldığı” gerekçesiyle toplantının iptalini isteyebilir. Hukuk sistemimiz, vekalet sınırlarının aşılmasını doğrudan iptal sebebi saymaktadır.
Akel Bina Yönetimi ile Profesyonel ve Şeffaf Toplantılar
Gördüğünüz gibi, apartman ve site genel kurulları basit bir “elleri görelim” oylamasından ibaret değildir. Yanlış hesaplanan vekaletler, kontrol edilmeyen imzalar ve usulsüz oluşturulan divan tutanakları, sitenizin aylarca sürecek hukuki krizlere girmesine neden olabilir.
Akel Bina Yönetimi olarak, yöneticiliğini üstlendiğimiz tüm sitelerde genel kurul süreçlerini başından sonuna kadar bizzat yürütüyoruz. Çağrı tebligatlarının yasalara uygun dağıtılmasından, toplantı esnasında hazirun cetvelinin ve vekaletnamelerin KMK kurallarına göre denetlenmesine kadar her detayı hukuki güvence altına alıyoruz. Böylece “vekalet savaşlarına” ve usulsüzlüklere geçit vermiyoruz.
Siz de sitenizde huzurlu, şeffaf ve hukuka tam uyumlu bir yönetim süreci istiyorsanız uzman ekibimizle tanışın.
Profesyonel Yönetim İçin Teklif Alın