Aidat Borcu Nasıl Takip Edilir? %5 Gecikme Tazminatı, İhtar ve İcra Süreci

1. Aidat Neden Aksatılmamalı?

Bir apartman veya site yönetimi, kâr amacı gütmeyen ve yalnızca giderleri karşılamaya odaklanan küçük bir işletme gibidir. Genel kurulda onaylanan işletme projesi, her dairenin ödeyeceği aylık aidatı belirler. Toplanan her aidat; personel maaşları, sigorta primleri, elektrik faturaları ve acil onarımlar için önceden planlanmıştır. Aidatların nasıl hesaplandığını aidat hesaplama rehberimizde anlattık.

Birkaç daire aidatını ödemediğinde bütçede açık oluşur. Bu açık; asansör bakım firmasına ödeme yapılamamasına, temizlik malzemesi alınamamasına, hatta ortak alan elektriğinin kesilmesine yol açabilir. Zamanında ödeyen sakinlerin de mağdur olduğu bu durum komşuluk ilişkilerini zedeler. Bu nedenle aidat takibi, apartmanın düzenini korumak için ertelenmemesi gereken bir iştir.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Aidat Yükümlülüğü

Kat maliklerinin ortak giderlere katılması yasal bir yükümlülüktür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesine göre, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kat malikleri:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak,
• Sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payı oranında

katılmakla yükümlüdür. Aynı madde şu hükmü de içerir:

“Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider payını ödemekten kaçınamaz.” (KMK Madde 20)

Bu hüküm, “Zemin kattayım, asansörü kullanmıyorum” veya “Havuzu hiç kullanmıyorum” gibi gerekçelerle gider payının ödenmemesinin mümkün olmadığını gösterir. Ayrıntılar için zemin katta oturanlar asansör gideri öder mi yazımıza bakabilirsiniz.

3. Gecikme Tazminatı: Aylık %5 Kuralı

KMK 20. maddeye göre gider payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

• Oran yüksektir: Aylık %5, yıllık bazda %60’a denk gelir. Amaç, aidatın diğer borçların arkasına atılmasını önlemektir.
• Gün bazında hesaplanır: Son ödeme günü ayın 15’i olan aidat ayın 25’inde ödenirse, 10 günlük gecikme için aylık %5’in 10 güne düşen kısmı (yaklaşık %1,67) borca eklenir. Örneğin 1.500 TL’lik aidat için bu yaklaşık 25 TL eder.
• Başlangıç tarihi: Tazminat, borcun son ödeme tarihi geçtikten sonra işlemeye başlar. İşletme projesinde veya genel kurul kararında son ödeme günü belirtilmemişse, borcun bildirildiği veya ihtar edildiği tarih esas alınır. Bu nedenle son ödeme gününün kararda açıkça yazılması önemlidir.

4. Hatırlatma ve İhtar

Aidat borcu için doğrudan icra takibi başlatılabilir. Ancak önce hatırlatma ve ihtar yapmak hem iyi niyeti gösterir hem de sonraki hukuki süreci güçlendirir.

A. Hatırlatma

Vadesi geçen aidat için malike SMS, e-posta veya yazılı bir hatırlatma gönderilir. Bu resmî bir ihtar değildir, ancak gözden kaçan gecikmelerin çoğu bu aşamada çözülür. Online aidat takibi yapılan binalarda malik borcunu ve ödeme geçmişini kendisi de görebilir.

B. Noter Kanalıyla İhtarname

Ödeme yapılmamaya devam ederse yönetim noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir. İhtarnamede biriken aidatların dökümü, gecikme tazminatı ve ödeme için tanınan süre açıkça yazılır; ödenmezse icra takibi başlatılacağı bildirilir. Noter ihtarnamesi, borçlunun “borcumdan haberim yoktu” savunmasını zayıflatır.

5. Adım Adım İcra Takibi

Hatırlatma ve ihtara rağmen ödenmeyen aidatlar için yönetici veya yetkilendirdiği avukat, icra dairesinde ilamsız icra takibi başlatır. Süreç şu sırayla ilerler:

1. Ödeme Emrinin Tebliği

İcra dairesi borçluya ödeme emri (Örnek No: 7) gönderir. Süreler, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

2. 7 Günlük İtiraz ve Ödeme Süresi

Borçlunun tebliğden itibaren 7 gün içinde ya borcu ödemesi ya da icra dairesine itiraz etmesi gerekir. Bu süre içinde hiçbir şey yapmazsa takip kesinleşir.

3. İtiraz Hâlinde: Arabuluculuk ve Dava

Borçlu itiraz ederse takip durur. Yönetimin iki yolu vardır:

• İtirazın kaldırılması: Alacak, genel kurul kararı ve işletme projesi gibi belgelerle ispatlanabiliyorsa İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılması istenebilir.
• İtirazın iptali davası: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. 1 Eylül 2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılır.

Mahkeme itirazı haksız bulursa, şartları varsa borçlu, alacağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatı ödemeye de mahkûm edilebilir.

4. Haciz

Takip kesinleştikten sonra yönetim, borçlunun banka hesaplarına, araçlarına, taşınmazlarına ve maaşına (kural olarak dörtte birine) haciz konulmasını isteyebilir.

5. Kanuni İpotek

KMK 22. maddeye göre diğer kat malikleri, ödenmeyen gider payı alacağı için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkına sahiptir. Bu hakkın tapuya tescili mahkemeden istenebilir. Tescil edilen ipotek, daire satılsa bile alacağı güvence altında tutar.

Sürecin ayrıntıları için ödenmeyen aidatlar ve icra takibi yazımızı da okuyabilirsiniz.

6. Borçtan Kim Sorumlu: Ev Sahibi mi, Kiracı mı?

KMK 22. maddeye göre bağımsız bölümden kira sözleşmesi veya başka bir sebeple sürekli yararlananlar, gider payından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu kira bedeli ile sınırlıdır ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Yönetim takibi ev sahibine, kiracıya veya her ikisine birden yöneltebilir. Kiracı taşınsa bile ev sahibinin geçmiş dönem borçlarından sorumluluğu devam eder. Hangi giderin kiracıya, hangisinin ev sahibine ait olduğunu demirbaş ve aidatı kim öder yazımızda anlattık.

7. Profesyonel Yönetimin Farkı

Gönüllü yöneticiler, komşuluk ilişkileri bozulmasın diye aidatını ödemeyen sakinlere karşı yasal adım atmakta çoğu zaman gecikir. “Haftaya öderim” sözleriyle aylar geçer ve borç büyür. Ayrıca düzgün tutulmayan karar defterleri ve eksik işletme projeleri, sonradan açılan takiplerin itirazla karşılaşmasına yol açabilir.

Akel Bina Yönetimi olarak yönettiğimiz binalarda aidat takibini tarafsız ve düzenli bir sistemle yürütüyor, komşuları karşı karşıya getirmeden gerekli adımları zamanında atıyoruz:

Sık Sorulan Sorular

Aidatı geciken kat malikinden ne kadar gecikme tazminatı alınır?

KMK 20. maddeye göre geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı alınır. Hesap gün bazında yapılır.

Aidat borcu için icra takibinden önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

İcra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez. Ancak borçlu itiraz eder ve yönetim Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali davası açmak isterse, 1 Eylül 2023’ten itibaren önce arabulucuya başvurması zorunludur.

Kiracı aidatı ödemezse ev sahibinden istenebilir mi?

Evet. Ev sahibi aidat borcundan asıl sorumludur. Kiracı ise kira bedeli ile sınırlı olarak ev sahibiyle birlikte sorumludur.

Asansörü kullanmayan zemin kat maliki asansör giderini ödemek zorunda mı?

Kural olarak evet. KMK 20. madde, ortak tesislerden yararlanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınılamayacağını açıkça belirtir; yönetim planında farklı bir düzenleme varsa ona bakılır.

Sonuç: Adil Bir Aidat Takibi Herkesin Hakkını Korur

Aidatını düzenli ödemek, komşulara ve ortak yaşam alanına duyulan saygının bir parçasıdır. Bir sakinin borcunu ödememesi, diğerlerinin daha fazla yük taşımasına veya hizmet kalitesinin düşmesine yol açar. Bu yüzden aidat takibinde yasal yollara başvurmak, sert bir tutum değil; zamanında ödeyen sakinlerin hakkını korumaktır.

Binanızda aidat ödenmemesi süreklilik kazandıysa ve bu süreci komşularınızla karşı karşıya gelmeden yasal bir düzende yürütmek istiyorsanız Akel Bina Yönetimi ile iletişime geçebilirsiniz. Kayseri’deki apartman ve siteler için Kayseri bina yönetimi sayfamıza göz atabilirsiniz.