Apartmanda Oy Birliği Gerektiren Durumlar Nelerdir?
Apartmanlarda yönetimi ilgilendiren birçok karar, genel kurul toplantılarında oylama yoluyla alınır. Bu oylamalarda, Apartmanda Oy Birliği Gerektiren Durumlar kaşınıza çıkar türüne göre farklı çoğunluklar aranır. Bazı önemli kararlarda ise oybirliği şarttır. Peki, apartmanda oy birliği gerektiren durumlar nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu‘na Göre:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 26. maddesine göre, oybirliği ile alınması gereken kararlar şunlardır:
- Binanın ana gayrimenkulünün veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın başkasına devredilmesi gibi temliki tasarruflar.
- Binanın dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri.
- Yönetim planında değişiklik yapılması.
- Faydalı yenilik ve ilaveler yapılmaması.
- Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi.
Oybirliği Dışında Çoğunluk Oranları:
Diğer kararlar ise, kat maliklerinin sayı ve arsa payları çoğunluğu veya beşte dört çoğunluk gibi farklı oranlarda oylama ile alınabilir.
- Binanın fiziki yapısını değiştiren veya önemli maddi yükümlülük getiren kararlar oybirliği ile alınmalıdır.
- Yönetim planı değişikliği, faydalı yenilik ve ilaveler gibi konularda da oybirliği şarttır.
- Daha az önemli konularda ise farklı çoğunluk oranları ile karar alınabilir.
Apartman Yönetimi ve Kiracılar:
- Kiracılar genel kurulda oy kullanma hakkına sahip değildir. Fakat, kat malikinden vekalet alarak oy kullanabilirler.
- Yönetim kurulu, genel kurulda alınan kararları tüm kat maliklerine ve kiracılarına bildirmek zorundadır.
Apartmanda Ortak Alanlarda Değişiklik Yapmak için Gerekli Oy Oranı
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartmanda ortak alanlarda değişiklik yapmak için gerekli oy oranı, Apartmanda Oy Birliği Gerektiren Durumlar göz önünde bulundurularak değişikliğin kapsamına göre değişir.
Aşağıda, bazı yaygın değişiklik türleri ve gereken oy oranları listelenmiştir:
- Faydalı yenilik ve ilaveler yapılmak istenirse: Bu tür değişiklikler için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir. (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18/3)
- Anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler veya dış badana veya boya değişikliği yapılmak istenirse: Bu tür değişiklikler için de kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir. (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19)
- Binanın hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya binanın dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri: Bu tür önemli değişiklikler için tüm kat maliklerinin oybirliği gereklidir. (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 45)
Önemli: Yukarıda belirtilen oy oranları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen asgari oranlardır. Apartmanda Oy Birliği Gerektiren Durumlar konusunda işlediğimiz gibi Yönetim planında daha yüksek bir oy oranı öngörülmüşse, o zaman değişiklik için o oranda oy kullanılması gerekir.
Ortak Alanlarda Değişiklik Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler:
- Değişiklik için gerekli oy oranı sağlanmadan önce, tüm kat maliklerine değişiklik planı ve gerekçesi hakkında bilgi verilmelidir.
- Kat malikleri, değişiklik planı ve gerekçesi hakkında bilgilendirildikten sonra, kat malikleri kurulu toplantısında oylamaya katılabilirler.
- Oylama sonucunda gerekli oy oranı sağlanırsa, değişiklik yapılabilir.
- Değişiklik yapıldıktan sonra, durum tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirilmelidir.
Apartman Yönetim Planında Değişiklik: Kaç Kat Maliki Onay Vermeli?
Bu yazıda, daha önce ele aldığınız “Apartmanda Oy Birliği Gerektiren Durumlar” konusuna ek olarak, apartman yönetim planında değişiklik yapmak için gerekli olan oy çokluğunu inceleyeceğiz.
Yönetim Planı Değişikliği için Gerekli Oylar:
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre, apartman yönetim planının tamamının veya bazı maddelerinin değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekmektedir. Bu, oylamaya katılan kat maliklerinin sayısının değil, tüm kat maliklerinin sayısının beşte dördünün değişikliği onaylamasını gerektirir.
Örnek:
Bir apartmanda 20 kat maliki olduğunu varsayalım. Yönetim planında değişiklik yapmak için en az 16 kat malikinin değişikliği onaylamasına ihtiyaç vardır.
Dikkat Edilmesi Gerekenler:
- Yönetim planı değişikliği için oylama, kat malikleri kurulu toplantısında yapılmalıdır.
- Oylamada her kat malikinin bir oyu vardır.
- Vekalet yoluyla oy kullanma mümkündür.
- Yönetim planı değişikliği kararı, tapu kütüğüne şerh edilmelidir.
Yönetim Planı Değişikliğinde Oylamaya Katılmama:
Bir kat maliki oylamaya katılmasa veya oy kullanmasa dahi, yönetim planı değişikliği için gerekli oy çoğunluğu sağlanırsa değişiklik geçerlidir.
Apartman yönetim planında değişiklik yapmak önemli bir konudur ve bu değişikliğin tüm kat maliklerini etkileyeceği unutulmamalıdır. Bu nedenle, değişiklik yapmadan önce tüm kat maliklerinin görüşlerinin alınması ve gerekli yasal prosedürlerin takip edilmesi önemlidir.