Apartman ve site yönetimlerinde ortak alanların kullanımı, hem komşuluk ilişkilerini hem de hukuki sorumlulukları doğrudan etkiler. Özellikle otopark kapısı yapımı veya sığınakların işlev değişikliği konularında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) net sınırlar çizmiştir. İşte yönetici ve sakinlerin bilmesi gereken güncel hukuki detaylar.
Apartmanda Otomatik Otopark Kapısı Kararı Nasıl Alınır?
Otomatik otopark kapısı veya bariyer sistemleri, KMK 42. madde kapsamında faydalı yenilik ve ilave olarak değerlendirilir. Bu tür bir yatırımın hayata geçirilmesi için tüm maliklerin onayı gerekmez.
- Karar Nisabı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğu (yarısından bir fazlası) ile karar alınması yeterlidir.
- Bağlayıcılık: Usulüne uygun alınan bu karar, toplantıya katılmayan veya ret oyu veren tüm malikleri bağlar. Ortak gider payına düşen miktarın ödenmesi yasal zorunluluktur.
Aidat ve Giderlerde Gecikme Tazminatı Süreci
KMK 20. madde uyarınca, ortak giderlere katılmayan malikler için ciddi yaptırımlar öngörülmüştür. Ancak bu süreçte hukuki hassasiyetler mevcuttur.
- Yasal Oran: Giderini zamanında ödemeyen malikten aylık %5 gecikme tazminatı talep edilebilir.
- Yargı Uygulaması: Kanunda oran net olsa da, olası bir davada mahkemenin bu tazminat miktarında indirim yapma veya hakkaniyet oranında düzenleme yetkisi bulunduğu unutulmamalıdır.
- Savunma Geçersizliği: Maliklerin, otoparkı kullanmadıkları veya karara muhalif oldukları gerekçesiyle ödemeden kaçınma hakları bulunmaz.
Sığınakların Kullanımı ve Oybirliği Zorunluluğu
Sığınaklar, apartmanın diğer ortak alanlarından farklı olarak özel bir statüye sahiptir. Bu alanların kullanım amacı projesinde belirtilmiştir ve değiştirilmesi oldukça zordur.
- Yönetim Planı ve Çoğunluk: Yönetim planı değişikliklerinde kanunen beşte dört çoğunluk aranmakla birlikte; sığınak gibi mimari projedeki fonksiyonun tamamen değişeceği durumlarda oybirliği esastır.
- Özel Statü: Sığınaklar barış zamanında sadece belirli şartlarla ve geçici olarak kullanılabilir. Bu alanın kalıcı olarak otoparka veya depoya dönüştürülmesi için projede tadilat yapılması ve tüm maliklerin rızası şarttır.
Mülki Amir İzni ve Proje Tadilatı Neden Zorunlu?
Sığınak Yönetmeliği uyarınca, sığınaklar mülki amirliğin (kaymakamlık) denetimindedir. Kat malikleri kendi aralarında oybirliği sağlasa dahi, mülki amirden izin alınmadan yapılan fonksiyon değişiklikleri hukuken geçersizdir.
İzinsiz tadilatlar veya sığınağın amacına aykırı kullanımı durumunda:
- Belediye veya Kaymakamlık tarafından ağır idari para cezaları uygulanır.
- Tek bir malikin davası ile alanın eski hale getirilmesine karar verilir.
- Tüm yıkım ve eski hale getirme masrafları, kararı alan yönetime veya maliklere rücu edilir.
Otopark kapısı için tüm maliklerin imzası şart mı?
Hayır, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınan karar yeterli ve tüm malikler için bağlayıcıdır.
Sığınak otopark olarak kullanılırsa cezası var mı?
Evet, Sığınak Yönetmeliği’ne aykırı kullanım tespit edildiğinde idari para cezası uygulanır ve alanın tahliyesi istenir.
Gecikme tazminatı her zaman yüzde beş mi uygulanır?
Kanuni oran budur; ancak icra takibi veya dava aşamasında mahkemenin takdir yetkisi ve indirim olasılığı her zaman mevcuttur.
Sığınak barış hallerinde otopark olarak kullanılacak. Kalıcı bir değişiklik yapılamayacak. Bu durumda tadilat projesi gerekli mi?
Apartmanda otopark sığınak yana yana. Arada betopan var. Bunu açılır kapanır yapmak için proje gerekli mi?
Sığınak yönetmeliği sığınağın otoparka olarak kullanılması değişikliği ve kmk da apartman yönetim planı değişikliği için beşte dört çoğunluk yeterli iken neden oybirliği esastır. Kanun ve yönetmelik nedir?
Sığınak projesi tamamen değiştirilmeyecek, sadece barış hallerinde otopark olacak. İstenildiğinde sığınak halinde dönüştürülecek. Sığınak içindeki banyo tuvalet mutfak mili aynen duracak
Sığınak, barış hallerinde geçici olarak otopark olarak kullanılabilir; kalıcı tahsis veya bağımsız bölüm yapılmazsa oybirliği ile karar yeterlidir.
Sığınağın teknik özellikleri (duvar, banyo, mutfak, sığınak niteliği) korunmalıdır; bu sayede yapısal değişiklik olmadığı için genellikle tadilat projesi gerekmez.
Açılır-kapanır bölmeler veya geçici düzenlemeler, sığınağın fonksiyonunu değiştirmiyorsa proje çoğu zaman zorunlu değildir; ancak mimar/mühendis incelemesi önerilir.
Oybirliği, Sığınak Yönetmeliği gereği aranır; basit çoğunluk (4/5) sadece yönetim planı değişikliği veya geçici kullanım düzenlemelerinde geçerlidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2007/60 sayılı Sığınak Yönetmeliği ve güncel ek düzenlemeler.