Elektrikli araç sayısı arttıkça apartman ve site yönetimlerine gelen en yeni talep şu oluyor: “Otoparka şarj ünitesi kurabilir miyim?” Bu yazıda sitede şarj istasyonu kurma kurallarını; gereken kat malikleri onayını, elektrik altyapısı kontrolünü, yangın güvenliği önlemlerini ve elektrik maliyetinin adil paylaşımını adım adım anlatıyoruz. Konu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2024’te yayımladığı genelgeyle önemli ölçüde kolaylaştı; yazıyı bu düzenlemeye göre hazırladık.
1. Hukuki Çerçeve: Hangi Onay Gerekir?
Apartman ve sitelerin açık veya kapalı otoparkları, tapuda aksine bir kayıt yoksa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre ortak alan sayılır. Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için kanun belirli çoğunluklar arar. Uzun süre, ortak otoparka şarj ünitesi kurulması için KMK 19. maddedeki beşte dört (4/5) yazılı rıza şartının uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıydı.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 7 Ağustos 2024’te 81 il valiliğine gönderdiği genelgeyle bu konuyu netleştirdi:
A. Ortak Otoparka Şarj Ünitesi Kurulumu
Ortak kullanımdaki otopark alanlarına şarj ünitesi kurulması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı yeterlidir. Bu, KMK 42. maddedeki faydalı yenilik ve ilaveler için aranan çoğunlukla aynıdır. Karar, usulüne uygun çağrılmış bir kat malikleri kurulu toplantısında alınmalı ve karar defterine işlenmelidir.
B. Bağımsız Bölüme Ait Alana Şarj Ünitesi Kurulumu
Şarj ünitesi, tapuda bağımsız bölüme ait olarak kayıtlı bir alana (örneğin eklenti olarak kayıtlı garaj veya park yeri) kurulacaksa ve binanın elektrik altyapısında değişiklik gerektirmiyor, diğer bağımsız bölümleri ve ortak alanları etkilemiyorsa kat malikleri kurulu kararına gerek yoktur.
C. Genelgedeki Diğer Şartlar
- Taşınabilir, inşai nitelik taşımayan şarj üniteleri için yapı ruhsatı gerekmez.
- Elektrik dağıtım şirketinin onayı alınmalıdır.
- Yangın ve elektrik güvenliği önlemleri alınmalıdır.
- Şarj ünitesi ticari amaçla (site dışından kişilere hizmet vermek için) kullanılamaz.
Genelge idari bir düzenlemedir; bir uyuşmazlık mahkemeye taşındığında mahkeme KMK hükümlerini ayrıca değerlendirebilir. Bu nedenle kurulumdan önce yönetim planınızı kontrol etmek ve kararı eksiksiz almak en güvenli yoldur. Benzer bir süreç için apartman çatısına güneş enerjisi kurulumu yazımıza da bakabilirsiniz.
2. Elektrik Altyapısı ve Yük Dengeleme
Yasal onay sürecin bir yüzüdür; asıl teknik risk binanın elektrik kapasitesindedir. Binaların kurulu gücü; aydınlatma, asansör, hidrofor ve konut tüketimi hesaba katılarak projelendirilir. Şarj ünitelerinin eklenmesi bu kapasiteyi aşabilir.
A. Kurulu Güç Analizi ve Dağıtım Şirketine Başvuru
Konut tipi bir AC şarj ünitesi genellikle 7,4 kW ile 22 kW arasında güç çeker. Aynı anda birkaç aracın şarj edilmesi, binanın ana şalterinin atmasına ve kabloların aşırı ısınmasına yol açabilir. Bu nedenle kurulumdan önce yetkili bir elektrik mühendisine kurulu güç analizi yaptırılmalı; kapasite yetersizse bölgenizdeki elektrik dağıtım şirketine (Kayseri’de Kayseri ve Civarı Elektrik T.A.Ş.) güç artırımı başvurusu yapılmalıdır.
B. Dinamik Yük Dengeleme
Birden fazla şarj ünitesi olan sitelerde dinamik yük dengeleme sistemi kullanılması önerilir. Bu sistem binanın anlık tüketimini izler; akşam saatlerinde konut tüketimi yüksekken şarj gücünü düşürür, gece tüketim azaldığında artırır. Böylece altyapı zorlanmadan birden fazla araç şarj edilebilir.
Elektrik tesisatı ve periyodik bakımlar hakkında bilgi için teknik işler ve bakım hizmetimize göz atabilirsiniz.
3. Yangın Güvenliği
Elektrikli araçlarda kullanılan lityum-iyon bataryalar yüksek enerji yoğunluğuna sahiptir. Nadir de olsa imalat hatası, darbe veya aşırı yüklenme, “termal kaçak” denilen ve söndürülmesi güç bir yangına yol açabilir. Kapalı otoparklarda bu tür bir yangın, yoğun duman ve yüksek ısı nedeniyle binanın tamamını etkileyebilir. Bu nedenle şu önlemler önemlidir:
- Havalandırma: Kapalı otoparklarda şarj alanı, duman tahliyesini sağlayan jet fan ve havalandırma sistemlerinin etki alanında olmalıdır.
- Algılama ve müdahale: Şarj alanının üzerinde duman ve ısı dedektörleri bulunmalı; yakınında yangın söndürme ekipmanı ve yangın battaniyesi olmalıdır. Kapalı otoparklarda itfaiye ile önceden görüşülmesi faydalıdır.
- Otomatik enerji kesme: Binanın yangın algılama sistemi alarm verdiğinde şarj ünitelerinin enerjisini otomatik olarak kesen bir bağlantı kurulmalıdır.
- Konum seçimi: Mümkünse açık otoparklar tercih edilmeli; kapalı otoparklarda ise acil çıkışları ve kaçış yollarını engellemeyen, itfaiyenin kolay ulaşabileceği noktalar seçilmelidir.
Binalardaki genel yangın kuralları için bina yangın yönetmeliği yazımızı okuyabilirsiniz.
4. Maliyet Paylaşımı ve Adil Faturalandırma
Temel kural şudur: Aracı olmayan kat maliki, komşusunun aracını şarj etmek için harcanan elektriği ödememelidir. Bakanlık genelgesi de kurulum giderlerinin kural olarak talepte bulunan malik tarafından karşılanmasını öngörür.
- Bireysel ünitelerde: Hat, mümkünse doğrudan malikin kendi daire sayacından çekilmelidir. Bu mümkün değilse ortak hatta ayrı bir ölçüm sayacı takılmalı ve tüketim her ay malike yansıtılmalıdır.
- Ortak ünitelerde: Kart veya uygulama ile kullanıcıyı tanıyan ve tüketimi ölçen sistemler tercih edilmelidir. Tüketim bedeli kullanıcılardan tahsil edilip ortak elektrik giderine aktarılır. Ünitenin site dışından kişilere ücretli hizmet vermesi ise ticari faaliyet sayılır ve ayrı bir lisans gerektirir.
Bu tahsilatların aidat hesaplarında ayrı kalemle gösterilmesi, komşular arasındaki tartışmaları önler. Şeffaf gider takibi için muhasebe ve finans hizmetimizi ve site yönetiminde şeffaf muhasebe yazımızı inceleyebilirsiniz.
5. Profesyonel Yönetimin Rolü
Şarj ünitesi kurulumu; Kat Mülkiyeti Kanunu, Bakanlık genelgesi, elektrik altyapısı ve yangın güvenliği gibi farklı alanları bir arada ilgilendirir. Gönüllü bir yöneticinin tüm bu adımları tek başına takip etmesi zordur.
Akel Bina Yönetimi olarak yönettiğimiz sitelerde; kurul kararının alınmasından yetkili firmalarla kuruluma ve elektrik tüketiminin adil paylaştırılmasına kadar süreci takip ediyoruz. Aşağıdaki tablo, sık yapılan hatalarla doğru uygulamayı karşılaştırıyor:
| Süreç Adımı | Sık Yapılan Hata | Doğru Uygulama |
|---|---|---|
| Onay | Kurul kararı alınmadan, komşulara sorularak kurulum yapılır. | Ortak alan için kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınır ve deftere işlenir. |
| Elektrik altyapısı | Doğrudan ortak panodan kablo çekilir, kapasite hesabı yapılmaz. | Yetkili mühendise güç analizi yaptırılır, gerekirse dağıtım şirketinden güç artırımı istenir. |
| Yangın güvenliği | Ünite rastgele bir noktaya kurulur, önlem alınmaz. | Havalandırma, dedektör, söndürme ekipmanı ve otomatik enerji kesme birlikte planlanır. |
| Elektrik bedeli | Şarj tüketimi ortak sayaçtan ödenir, aracı olmayanlar da masrafa katılır. | Tüketim ayrı sayaçla ölçülür ve kullanan malike yansıtılır. |
| Bakım | Arızada muhatap bulunamaz. | Kurulumu yapan firmayla bakım ve arıza sorumluluğu yazılı olarak belirlenir. |
Sık Sorulan Sorular
Site otoparkına şarj ünitesi kurmak için kaç kişinin onayı gerekir?
Bakanlığın 2024 genelgesine göre ortak otoparka şarj ünitesi kurulması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı yeterlidir. Tapuda size ait kayıtlı bir alana kurulacak ve binanın altyapısını etkilemeyecekse kurul kararı gerekmez.
Şarj ünitesi için yapı ruhsatı gerekir mi?
Taşınabilir ve inşai nitelik taşımayan şarj üniteleri için ruhsat gerekmez. Ancak elektrik dağıtım şirketinin onayı alınmalıdır.
Şarj ünitesinin elektrik parasını kim öder?
Kurulum ve tüketim bedeli kural olarak üniteyi kullanan malike aittir. Tüketim ayrı bir sayaçla ölçülmeli ve ortak elektrik giderine yansıtılmamalıdır.
Kapalı otoparka şarj ünitesi kurmak güvenli mi?
Havalandırma, duman ve ısı algılama, söndürme ekipmanı ve yangın alarmıyla otomatik enerji kesme gibi önlemler alındığında kurulabilir. Mümkünse açık otopark tercih edilmelidir.
Sonuç: Şarj Ünitesini Doğru Kararla ve Güvenle Kurun
Sitede şarj ünitesi kurmak artık eskisi kadar zor değil; ancak doğru kurul kararı, yeterli elektrik kapasitesi, yangın önlemleri ve adil faturalandırma birlikte planlanmazsa komşular arasında anlaşmazlığa ve güvenlik riskine dönüşebilir.
Sitenizde şarj ünitesi talepleri artıyorsa, kurul kararından kuruluma kadar süreci planlamak için Akel Bina Yönetimi ile iletişime geçebilirsiniz. Otopark kullanımına dair diğer kurallar için KMK’ya göre otopark ve sığınak yönetimi rehberimize, Kayseri’deki siteler için Kayseri bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Buradaki yazılar ve içerikler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.