Gece yarısı gelen müzik sesi, koridorda bekletilen çöp torbaları, merdiven boşluğuna bırakılan bisikletler ya da ortak alanda tasmasız gezdirilen bir köpek… Apartman ve sitelerde yaşanan anlaşmazlıkların büyük kısmı bu tür gündelik konulardan çıkar. Bu yazıda apartman ortak yaşam kurallarının yasal dayanağını, gürültü, evcil hayvan, çöp ve koridor sorunlarında yönetimin atabileceği adımları ve en önemlisi yönetimin yetki sınırlarını anlatıyoruz.
1. Ortak Yaşamın Yasal Temeli: KMK Madde 18
Apartman ve sitelerde komşuluk ilişkilerinin temel dayanağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 18. maddesidir:
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” (KMK m. 18)
Bu hüküm, kimsenin “kendi evimde istediğimi yaparım” diyemeyeceğini açıkça ortaya koyar. Yükümlülük yalnızca mülk sahiplerini bağlamaz: Kanun, kira sözleşmesine veya başka bir sebebe dayanarak daireden sürekli yararlanan kişilerin bu yükümlülüklere aykırı davranışlarına karşı da mahkemeye başvurma imkânı tanır (KMK m. 33). Kiracılar ayrıca Türk Borçlar Kanunu gereği komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Kanunun genel çerçevesini Kat Mülkiyeti Kanunu hakkında yazımızda bulabilirsiniz.
2. Komşu Gürültüsü: Yönetim Ne Yapabilir?
Toplu yaşam alanlarında en sık görülen uyuşmazlık gürültüdür: gece geç saatlerde yüksek sesle müzik veya televizyon, zamansız tadilat, yoğun ayak sesleri ve evde düzenlenen kalabalık toplantılar.
A. Gürültüde Yasal Çerçeve
Başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde, hukuka aykırı olarak gürültü yapmak 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun 36. maddesine göre idari para cezası gerektiren bir kabahattir. Bu cezaya kolluk veya belediye zabıtası karar verir. Kanun bunun için belirli bir saat aralığı öngörmez; ancak gece saatlerinde katlanılabilir gürültü sınırı doğal olarak çok daha düşüktür.
Tadilat saatleri, sessiz saatler ve ortak alan kullanım kuralları ise genellikle yönetim planında veya kat malikleri kurulunca kabul edilen iç yönetmelikte belirlenir. Gürültü kuralları ve cezalar hakkında ayrıntılı bilgi için apartman gürültü yönetmeliği yazımıza, şikâyet yolları için duvara vuran komşu nereye şikâyet edilir yazımıza göz atabilirsiniz.
B. Yönetimin İzleyebileceği Adımlar
- Sözlü ve yazılı uyarı: Şikâyet edilen sakinle önce nezaketle iletişime geçilir. Rahatsızlık sürerse yönetici, KMK m. 18’i hatırlatan tarihli ve yazılı bir uyarı gönderir.
- Yönetim planındaki yaptırımlar: Yönetim planında gürültüye ilişkin açık bir cezai şart hükmü varsa usulüne uygun şekilde uygulanabilir. Böyle bir hüküm yoksa yönetim kendi inisiyatifiyle para cezası kesemez.
- Kolluk ve zabıtaya yönlendirme: Gece yarısı partisi gibi anlık ve aşırı gürültüde yönetimin daireye girme veya kişiyi zorla susturma yetkisi yoktur. Bu durumda sakin veya yönetim 155 Polis İmdat (jandarma bölgesinde 156) ya da 153 Belediye Zabıtası hattını arayabilir.
- Hukuki yol: Süreklilik gösteren rahatsızlıklarda zarar gören kat malikleri, zorunlu arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m. 33).
Resmî bir şikâyet metni hazırlamak isteyenler apartman sakini şikâyet dilekçesi örneğimizden yararlanabilir.
3. Evcil Hayvan Kuralları ve Sınırları
Evcil hayvan beslenmesi, hayvanseverler ile diğer sakinler arasında zaman zaman ciddi anlaşmazlıklara yol açar. Bu konuda belirleyici olan, sitenin yönetim planıdır.
Yönetim planında yasak varsa: Yargıtay, yönetim planında bağımsız bölümlerde hayvan beslenmesini açıkça yasaklayan bir hüküm bulunan pek çok dosyada, hayvanın çıkarılmasına yönelik talepleri kabul etmiştir. Ancak her dosyanın koşulları farklıdır ve mahkemeler 5199 sayılı Hayvanları Koruma Kanunu’nu da dikkate alarak değerlendirme yapar.
Yönetim planında yasak yoksa: Sakinler evlerinde evcil hayvan besleyebilir; ancak bu hak da sınırsız değildir. Hayvanın ortak alanlarda tasmasız gezdirilmesi, saldırgan davranması, asansör ve koridorları kirletmesi veya sürekli havlayarak komşuları rahatsız etmesi KMK m. 18’e aykırılık oluşturabilir. Bu durumda zarar gören kat malikleri, arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Yönetimin rolü; ortak alanlarda (bahçe, çocuk parkı, asansör) hayvanların tasmalı gezdirilmesi ve dışkılarının toplanması gibi kuralları netleştirmek, bu kurallara uymayanları yazılı olarak uyarmaktır. Yönetim, mahkeme kararı olmadan bir sakinin hayvanına el koyamaz veya onu evden çıkaramaz. Konunun ayrıntıları için apartman ve sitelerde evcil hayvan beslemek yazımızı okuyabilirsiniz.
4. Çöp Saatleri ve Koridor İşgalleri
Koridorlar, merdivenler, yangın merdivenleri ve blok girişleri ortak alandır ve hiçbir sakinin kişisel kullanımına bırakılamaz. Buna rağmen kapı önlerine bırakılan ayakkabılıklar, bisikletler, bebek arabaları ve saatlerce bekletilen çöpler en yaygın sorunlardandır.
A. Çöp Saatleri ve Hijyen
Yönetimler, temizlik personelinin çalışma düzenine göre belirli çöp toplama saatleri belirler. Bu saatler dışında kapı önüne bırakılan çöpler akıntı ve koku yapar, zemini lekeler ve haşere oluşumuna yol açar. Kurala uymayan sakinler yazılı olarak uyarılır; yönetim planında hüküm varsa yaptırım uygulanabilir. Ortak alan kameraları kullanılacaksa, kamera sisteminin kurul kararıyla kurulmuş olması ve kayıtların yalnızca belirlenen amaçla kullanılması gerekir; ayrıntılar için apartmanlarda KVKK yazımıza bakabilirsiniz. Düzenli çöp toplama için bina çöp toplama ve bina genel temizlik hizmetlerimizi inceleyebilirsiniz.
B. Ortak Alanların İşgali (KMK Madde 16)
KMK m. 16’ya göre kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir ve bu yerleri kullanma hakkına sahiptir. Bu hak, diğer sakinlerin kullanımını engelleyecek veya güvenliği tehlikeye atacak şekilde kullanılamaz. Yangın merdivenine veya koridora bırakılan bir dolap, deprem veya yangın anında tahliyeyi engelleyerek can kaybına yol açabilir; kaçış yollarının açık tutulması yangın yönetmeliği açısından da zorunludur.
Yönetici, eşyanın kaldırılması için yazılı olarak süre verir. Süre sonunda kaldırılmayan ve ortak güvenliği tehdit eden eşyalar, tutanakla kayda alınarak ortak alandan kaldırılabilir; bu sırada eşyaya zarar verilmemeli ve sahibine teslim edilmek üzere muhafaza edilmelidir. Konuyla ilgili sığınak ve yangın merdiveni, binada ortak kullanım alanları ve apartmanda çalınan ayakkabılardan kim sorumludur yazılarımızı da okuyabilirsiniz.
5. Yönetimin Yaptırım Sınırları: Neleri Yapabilir, Neleri Yapamaz?
Apartman ve site yönetimlerinin yetkileri, kanun ve yönetim planıyla sınırlıdır. Yönetim bir cezalandırma makamı değildir; görevi, kuralları hukukun izin verdiği araçlarla uygulamaktır.
Yönetimin Yapabilecekleri
- Sakinleri sözlü, yazılı veya dijital kanallardan uyarabilir.
- Yönetim planında açıkça öngörülmüş cezai şartları usulüne uygun şekilde uygulayabilir.
- Kat malikleri kurulunun kararıyla, kurallara uymayan sakine karşı arabuluculuk ve hâkimin müdahalesi sürecini başlatabilir.
- Ortak yaşam kurallarını düzenleyen bir iç yönetmelik hazırlayarak kat malikleri kurulunun onayına sunabilir. Toplantı usulü için apartmanlarda toplantı nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetimin Yapamayacakları
- Yönetim planında dayanağı yoksa sakinlere kendiliğinden para cezası kesemez.
- Kurallara uymadığı gerekçesiyle bir dairenin elektriğini, suyunu, doğalgazını veya internetini kesemez; bu tür eylemler suç oluşturabilir.
- Bir sakinin dairesine izinsiz giremez, özel mülküne müdahale edemez.
- Sakinlerin siteye giriş çıkışını engelleyemez, otopark kumandası gibi kullanım araçlarını keyfi olarak iptal edemez.
Son Çare: Mülkiyetin Devri (KMK Madde 25)
Bir kat maliki, KMK m. 18’deki yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat malikleri için ortak yaşamı çekilmez hâle getirirse, KMK m. 25’e göre diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacağı kararla, o kişinin bağımsız bölümündeki mülkiyet hakkının kendilerine devri mahkemeden istenebilir. Bu durumda davacılar, mahkemenin belirlediği bedeli ödemek zorundadır. Oldukça istisnai olan bu yol, ancak diğer tüm yollar tükendiğinde gündeme gelir. Yöneticinin bu süreçteki görevleri için apartman yöneticisinin görevleri yazımıza bakabilirsiniz.
6. Kural Uygulamada Profesyonel Yönetimin Farkı
Komşuluk ilişkilerinin olduğu yerde kural uygulamak psikolojik olarak zordur. Aynı katta oturan ve her gün karşılaşan bir kat maliki yönetici, komşusunu uyarmaktan çekinebilir; uyardığında ise konu kişisel bir tartışmaya dönüşebilir. Bir süre sonra kurallar uygulanmaz hâle gelir.
Profesyonel bir yönetim firması, taraflardan bağımsız olduğu için uyuşmazlıklara kişisel değil, kanun ve yönetim planı çerçevesinde yaklaşır. Akel Bina Yönetimi olarak ortak yaşam kurallarının uygulanmasında izlediğimiz yaklaşım şöyledir:
| Konu | Sık Yapılan Hata | Profesyonel Yönetimde Uygulama |
|---|---|---|
| Gürültü şikâyetleri | Kişisel tartışmalara ve komşular arası gruplaşmalara dönüşür. | Şikâyet kayda alınır, taraflara tarihli ve yazılı bildirim yapılır. |
| Evcil hayvan sorunları | Yönetim planına bakılmadan duygusal veya aşırı sert tepkiler verilir. | Yönetim planı ve mevzuat incelenerek hukuki sınırlar içinde çözüm aranır. |
| Çöp ve koridor ihlalleri | Hatır için kurallar esnetilir, temizlik ve güvenlik aksar. | Kurallar herkese eşit uygulanır, süre verilerek yazılı uyarı yapılır. |
| Yaptırım | Yetki sınırı bilinmediği için ya hiçbir şey yapılmaz ya da su kesmek gibi hukuka aykırı adımlar atılır. | Yalnızca kanun ve yönetim planının izin verdiği adımlar atılır; gerekirse kurul kararıyla hukuki süreç başlatılır. |
| Tarafsızlık | Yönetici yakın komşularını kayırıyor algısı oluşur. | Tüm sakinlere eşit mesafede, kurumsal bir hizmet sunulur. |
Ortak alan güvenliği için güvenlik hizmetimizi de inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Apartman yönetimi gürültü yapan komşuya para cezası kesebilir mi?
Ancak yönetim planında açık bir cezai şart hükmü varsa. Böyle bir hüküm yoksa yönetim para cezası kesemez; gürültü için idari para cezasına kolluk veya belediye zabıtası karar verir.
Yönetim planında yasak varsa evcil hayvan beslenebilir mi?
Yönetim planında açık bir yasak bulunan pek çok dosyada Yargıtay hayvanın çıkarılması taleplerini kabul etmiştir. Ancak karar, somut olayın koşullarına göre mahkemece verilir; yönetim kendiliğinden hayvanı çıkaramaz.
Koridora bırakılan eşyaları yönetim kaldırabilir mi?
Yönetici önce yazılı olarak süre verir. Süre sonunda kaldırılmayan ve güvenliği tehdit eden eşyalar tutanakla kayda alınıp ortak alandan kaldırılabilir; eşyaya zarar verilmemeli ve sahibine teslim edilmek üzere saklanmalıdır.
Kurallara uymayan sakinin suyu veya elektriği kesilebilir mi?
Hayır. Yönetimin bir dairenin suyunu, elektriğini veya doğalgazını kesme yetkisi yoktur; bu tür eylemler suç oluşturabilir.
Huzurlu Yaşam Kurallara Saygıyla Başlar
Toplu yaşam alanlarında huzur, sakinlerin birbirinin haklarına gösterdiği saygı ve bu saygıyı koruyan adil bir yönetimle sağlanır. Gürültüden çöp saatlerine kadar her kuralın amacı, bireysel özgürlükleri kısıtlamak değil, ortak huzuru güvence altına almaktır. Yönetimin görevi de kanunun verdiği yetki sınırlarını aşmadan, adil ve kararlı davranmaktır.
Apartmanınızda veya sitenizde ortak yaşam kurallarının uygulanmasında zorlanıyorsanız Akel Bina Yönetimi ile iletişime geçebilirsiniz. Kayseri’deki apartman ve siteler için Kayseri bina yönetimi sayfamıza göz atabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Buradaki yazılar ve içerikler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.